葫芦岛市市级公物仓管理暂行办法
辽宁省葫芦岛市人民政府
葫芦岛市人民政府令
第148号
现将《葫芦岛市市级公物仓管理暂行办法》予以公布，自2012年12月1日起施行。
市长 都本伟
2012年11月19日
葫芦岛市市级公物仓管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为加强我市行政事业单位闲置资产和有关罚没物品的管理，规范和有效利用闲置资产，充分发挥国有资产的使用效益，根据《辽宁省罚没财物管理办法》（省政府令〔1995〕第54号）和《辽宁省行政事业单位国有资产管理办法》（省政府令〔2011〕第261号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于市党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、各民主党派机关和事业单位（以下统称行政事业单位）在使用、处置国有资产及有关罚没物品方面的管理。
第三条 本办法所称市级公物仓（以下简称“公物仓”）是指市财政局对市级行政事业单位下列资产进行接收和保管的实物仓库，主要包括：
（一）行政事业单位长期闲置的资产，机构分立、撤销、合并、划分移交的国有资产以及政府、部门规定上交的资产和经有关部门批准处置的闲置国有资产。
（二）经市委、市政府批准，成立临时机构和行政事业单位使用财政性资金举办的大型会议、大型活动购置的资产。
（三）执法（执罚）机关依法没收的资产、充抵费款、罚款的物品（法律、法规及规章另有规定的从其规定）。
（四）行政事业单位置换出来的资产。
第四条 市财政部门是公物仓管理的行政主管部门，所属行政事业资产管理中心（以下简称“资产管理中心”）具体负责日常管理工作。主要职责：
（一）贯彻执行国家、省、市国有资产管理的相关政策。
（二）负责对公物仓资产的仓储管理、财务管理和会计核算。
（三）负责公物仓资产的调拨、使用、捐赠等事宜。
（四）具体组织公物仓资产的处置工作，上缴资产处置收益。
（五）负责督促行政事业单位及时上缴或归还公物仓资产。
第五条 行政事业单位在公物仓管理方面的职责：
（一）根据工作需要，提出使用公物仓资产的申请。
（二）负责办理本单位上缴、调拨、借用、归还公物仓资产的相关手续。
（三）负责本单位使用公物仓资产的日常维护和保养，并确保公物仓资产在使用期间的安全完整。
（四）确保应缴未缴的闲置资产、罚没物品安全完整。
（五）按规定及时上缴、归还公物仓资产。
第六条 公物仓资产管理应遵循的原则：
（一）统一管理，优化配置；
（二）科学整合，盘活资产；
（三）循环使用，厉行节约；
（四）公开透明，处置规范。
第七条 公物仓资产按用途分为房屋及建筑物、运输工具、专用设备、一般设备、文物及陈列品、图书类及其他等。
第八条 公物仓运作所需经费由市财政部门在年度部门预算中安排。
第二章 资产接收
第九条 行政事业单位闲置资产的接收。行政事业单位长期闲置的资产、超标配置的资产，机构撤销、合并、划分移交的国有资产以及经财政部门清查核实的闲置国有资产，应在相关审批手续办结后一周内全部上缴公物仓。
第十条 罚没物品的接收。行政执法（执罚）机关的各类罚没物品，应在案件审结后一周内全部上缴公物仓。
（一）房屋和建筑物的接收。各执法（执罚）机关上缴的没收或无主的房屋和建筑物，依据罚没物品清单，注明案由、所有权人、坐落地点、面积等，统一编号存档。
（二）运输工具的接收。运输工具上缴时，资产管理中心依据罚没物品清单，注明案由、所有权人、型号、牌号、颜色、行驶里程、账面价格或评估价格等，并对运输工具拍照存档。
（三）其他物品的接收。其他各类充抵费款、罚款的物品、无法返还的追回物品以及确认为无主物的物品，依据执法机关开列的物品清单分类保管。
第十一条 经市委、市政府批准成立临时机构和行政事业单位使用财政性资金举办的大型会议、大型活动的所有资产（包括购置、借用、调拨、奖励等方式取得），在机构撤销、活动结束10个工作日内由资产使用单位将资产全部上缴公物仓。
第三章 资产周转
第十二条 周转使用的资产管理。经市委、市政府批准举办大型会议和临时机构购买的资产以及行政事业单位上缴的有使用价值的资产，决定周转使用的进行单独管理。
（一）各行政事业单位有临时任务或组建临时机构需要借用运输工具时，履行规定手续后方可借用，借用期间的燃油费、修理费、保险费等一切费用均由使用者承担。
（二）经市委、市政府批准成立临时机构和行政事业单位举办大型会议、大型活动等所需资产，应通过公物仓进行调配。公物仓资产不能满足工作需要时，使用单位提出购置申请，由财政部门统一采购并纳入公物仓管理，登记公物仓资产账，使用单位与公物仓办理借用手续。
第四章 资产调剂、处置和收入
第十三条 各行政事业单位需要购置资产，由公物仓给予调剂，不得重新购置；公物仓不能满足的，由政府统一采购。
第十四条 公物仓资产的处置，应当遵循公开、公平、公正的原则，委托具有资质的拍卖机构按国家、省有关规定进行拍卖。
第十五条 不具备拍卖条件的资产，统一以竞价或协议的形式进行处理。
第十六条 没有使用价值且按规定应报废的公物仓资产，由具有专业报废回收处理资格的回收企业进行回收处理。
第十七条 公物仓资产处置收入及残值收入，全部上缴国库，实行“收支两条线”管理。
第五章 仓储管理
第十八条 实物管理。公物仓资产分为仓储保管和异地保管。对可移动的资产如运输工具、各种物品等实行仓储保管；对房屋以及不可移动的大件物品实行异地保管。公物仓对所保管资产定期查验、及时维护和保养，以保证公物仓资产完好、性能稳定，使用安全。
第十九条 财务管理。对公物仓资产实行严格的财务管理制度，在账务设置上，分设资产账和外借资产账。保管部门设立保管账、卡片账，财务部门设资产明细账，按照增减日期序时登记，以反映资产的使用、保管和增减变动情况。
第二十条 清查盘点。按月对公物仓资产进行盘点，年末进行全面清点，确保账账相符、账卡相符、账物相符、卡物相符，确保资产的安全、完整，防止毁损、短缺、变质，核对资产收发结存情况。
第二十一条 资产入库。
（一）资产入库程序。按照本办法第九条、第十条规定，分别登记保管账和明细账，异地保管的物品要登记详细地点。
（二）归还入库程序。借用单位归还资产时，严格查验入库的数量、品名、包装、标注，履行交接手续，分别登记保管账和明细账。
第二十二条 资产出库。
（一）调剂使用。由财政部门填写资产调拨单，接收单位据此登记固定资产账。公物仓据此办理资产出库手续，登记保管账和财务账。
（二）临时借用。借用单位与公物仓签订借用协议，办理出库手续。同时，在外借资产账簿中登记。
（三）资产处置。在拍卖、报废、报损以及捐赠时，公物仓办理出库手续后，登记资产账和财务账。
第六章 法律责任
第二十三条 禁止任何单位和个人截留、拖交罚没物品。对截留、拖交的，按照《辽宁省罚没财物管理办法》第十条规定，财政部门有权扣发其机关经费。
第二十四条 行政事业单位及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，按照国务院《财政违法行为处罚处分条例》及其它法律、法规的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反本办法规定造成财政资金浪费的。
（二）资产出现损坏、调换、私用等造成国有资产损失的。
（三）擅自处置、拖欠、截留、坐支、挪用或私分闲置资产的。
（四）闲置资产和罚没物品未按规定及时上缴的。
第二十五条 财政部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由监察机关或者任免机关依照人事管理权限依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第二十六条 本办法未尽事宜按照国家和省有关规定执行。
第二十七条 本办法执行中的具体问题由市财政局负责解释。
第二十八条 本办法自2012年12月1日起施行。
一房多卖执行案件的调查与处理
近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有5件是法院判决房屋归申请执行人所有，在执行过程中，发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看，一房多卖有五种情形：
（一）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经占有使用，但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人，这类案件有4件，占25%。
（二）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人取得房产权证，另一个虽未取得但已经占有使用，在执行过程中，因未取得房产权证但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判决此类执行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并取得了房产权证，且被法院依法保护，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋，这类案件有5件，占31.3%。
（四）先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议，这类案件有3件，占18.8%。
（五）先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋，这类案件有2件，占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认，其他买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形，两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效，但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力，因为我国法律规定房屋产权以登记为准，登记所有人的效力大于事实所有人的效力，这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行，因此，未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋，交付给取得房产权证的买受人，然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。
对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。
总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。
黑龙江省北安市人民法院 韩召峰
