昆明市城市房屋拆迁管理暂行办法
云南省昆明市人民政府
昆明市城市房屋拆迁管理暂行办法
昆明市人民政府
第一章 总则
第一条 为加强我市城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人双方的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和《云南省城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》），结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的单位和个人，均应遵守本办法。
第三条 昆明市房产管理局是全市城市房屋拆迁工作的行政主管部门，具体管理工作由市房产管理局房屋拆迁管理处负责。
第二章 管理原则
第四条 因城市建设需要拆迁房屋的单位或个人，必须持昆明市计委和规划部门批准的文件、拆迁安置资金、安置房源情况、相关单位的担保书等有关证明资料向拆迁主管部门提出申请，经审查批准发给《房屋拆迁许可证》，并发布《房屋拆迁公告》后，方可进行拆迁。
未经拆迁主管部门批准，拆迁人不得自行发布《房屋拆迁公告》。
第五条 凡需从事拆迁活动的单位和个人，由拆迁主管部门负责进行资质审查。经审查合格，发给《拆迁资格证》和《拆迁工作证》的，方可从事拆迁。未取得《拆迁资格证》和未经批准发布《房屋拆迁公告》的拆迁人，或者未取得《拆迁工作证》的人员，均不得开展和从事房屋拆迁
业务。
拆迁工作人员在拆迁现场应当佩戴《拆迁工作证》，无《拆迁工作证》和《房屋拆迁公告》的，被拆迁人可以拒绝协商有关搬迁事宜和拒绝搬迁。
第六条 拆迁施工队伍实行《房屋拆迁施工许可证》制度，没有《房屋拆迁施工许可证》的队伍，一律不得从事拆迁施工。
《房屋拆迁施工许可证》由拆迁主管部门审核发放。
第七条 领取《房屋拆迁许可证》后，拆迁人必须与被拆迁人（产权人和使用人）签订补偿、安置协议。未签订补偿安置协议的，不得拆迁。
签订协议时，被拆迁人应当出具房产证（使用证）、户口册和身份证。如委托他人代签协议时，必须有委托书，无委托书而签订的协议无效。
补偿安置协议书由拆迁主管部门统一印制。
第八条 拆迁项目可以由拆迁主管部门实行拆迁招标。实行招标的拆迁项目，由中标单位与建设单位签订委托拆迁合同。
第九条 拆除产权人下落不明的房屋，由拆迁人申请房产管理部门发布公告，自公告发布之日起三十日内房主或被委托人应当与拆迁人签订拆迁协议。逾期不签订拆迁协议或产权人下落不明的，由拆迁人提出补偿、安置方案，报拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，拆迁主管部门应
当组织拆迁人对被拆除房屋实行勘察，并向公证机关办理证据保全。
拆除无房产证的房屋，拆迁人应当事先申请房屋产权监理部门进行鉴定，并根据鉴定结论确定补偿、安置事宜。
第十条 拆迁人与被拆迁人在公告规定的期限内，经协商未达成拆迁协议的，可以向拆迁主管部门申请调解和裁决。当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起十五天内向人民法院起诉。
第十一条 拆迁主管部门负责对持《拆迁资格证》的单位和本市城市规划区内的房屋拆迁活动进行监督检查，依法查处和纠正拆迁活动中各种违法违章行为。被检查者应当如实提供情况和有关资料，不得拒绝接受检查。
第三章 补偿
第十二条 被拆迁的房屋及其附属物，在拆迁前必须经市房管局房屋产权监理部门进行产权认定勘估。
第十三条 拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑物，按勘估价补偿。因城市建设需要，按规划要求必须无条件拆除的临时建筑，不予补偿。
拆除在拆迁公告发布后进行装修或扩建等的房屋部分，不予补偿；拆除在拆迁公告发布前已装修的部分，按发票总额扣除每年10％的折旧率进行补偿；无发票的，按勘估价补偿。
拆除共有产权的房屋，偿还房屋产权仍为共有产权，结构差价和超面积款等由产权共有人按比例共同分摊。
第十四条 补拆迁人在房屋拆迁期间，享有3至6天公假，并由拆迁人按附表一的规定发给搬家费。
拆除住宅、非住宅，拆迁人未向被拆迁人提供临时周转用房的，拆迁人应按附表一的规定付给被拆迁人临时过渡费。
拆除生产车间、商业铺面或是其它营业性的非住宅异地安置的，由拆迁人按附表一的规定给予被拆迁人一次性地段差损失补偿。
对于按时搬迁的被拆迁人，拆迁人可按附表一的规定给予奖励。
第十五条 拆迁人为被拆迁人提供周转房的，住宅房屋，由拆迁人按直管公房租金标准按月向被拆迁人收取房租；非住宅房屋，由拆迁人负责交纳房租，同时不再向被拆迁人发放过渡费。
第十六条 因拆迁房屋需要迁移管线或者铺设临时管线的费用，由拆迁人按照有关部门规定的标准付给被拆迁人或由双方协商解决。
第四章 安置
第十七条 拆迁的安置地点，应当根据城市规划要求和建筑工程性质，按照有利于城市改造的原则确定。
住宅原则上异地安置，商业零售网点就近安置，生产、仓库、办公等用房异地安置。
拆迁自有产权住宅，拆迁人应当提供三个以上安置地点供被拆迁人选择。
住宅、非住宅原则上实行一次性安置。不能一次性安置的，住宅的过渡期最长不得超过12个月；非住宅，最长不得超过24个月。特殊情况需要延长过渡期的，需经拆迁主管部门批准，住宅的延长期限不得超过6个月，非住宅不得超过1年。
第十八条 拆迁主管部门应当对安置房进行验收，具备正常居住经营和办公条件的，方可作为安置房；验收不合格的房屋，不能作为安置房。
第十九条 拆迁直管公房时，由公房租用人所在单位出具住房情况证明，确属无房的，由拆迁人进行安置，已在单位分得住房的，不再进行安置。
擅自将直管公房住宅改为非住宅使用的房屋，按住宅房屋进行安置。
拆迁私有房产，按产权监理部门所作的产权定性进行安置。
第二十条 用产权调换形式安置的住宅、非住宅，按附表二的规定结算结构差价和收取改善用房补偿金。
住户要求作价补偿的，按附表二的标准执行。
第二十一条 拆除住宅房屋，由城区安置到郊区的，不论安置新房、旧房，每户均在原建筑面积基础上增加8平方米，所增加面积不得收费。
一个产权证中住宅和非住宅并存，不论是住宅和非住宅同时异地安置，或者是住宅异地安置、非住宅就近安置，均只按照给住宅增加8平方米计算，进行安置。
第二十二条 拆迁单位自管房中非本单位的住户，按下列规定办理：
一、愿保持租赁关系的，由产权单位安置，每户可享受增加8平方米异地安置的待遇；
二、在他处已有住房的，不再进行安置，可享受搬家费和公假；
三、住户确实没有住房，而双方又不愿保持租赁使用关系的，如产权单位自愿放弃外单位住户原建筑面积的产权，由拆迁人按勘估价给产权单位补偿，住户由拆迁人按附表二中的公房安置规定进行安置。
第二十三条 拆除政府已予落实私房产权政策而尚未退还私房业主的房屋，在拆迁中应予退还。
原私房业主的安置按私有房产办理；现承租户由拆迁人按附表二中的公房安置规定进行安置，安置后产权属房管部门直管公房。
第二十四条 拆迁人对被拆迁人进行安置后，应当负责为住户办理产权证，并按物价部门规定缴交办证所需税费。
第五章 房改户拆迁
第二十五条 昆明市行政辖区内的党政机关、企事业单位、群众团体及中央、省属和其它驻昆单位，按照昆明市城镇住房制度改革实施方案规定，报经房改部门批准，签订房改售购协议并付过购房款构成产权转移的房屋，均为房改售购房，统称房改户。
第二十六条 拆除拥有全部产权的房改户，按拆除私有产权住房处理。
第二十七条 拆除拥有有限产权的房改户，按下列规定办理：
一、签订协议。拆迁人与房改户签订协议时，由产权共有人协商出代理人与拆迁人签订协议，但委托方需出具委托书。如产权共有人一方不在，拆迁人可申请拆迁主管部门向其下发通知书，逾期不到或未出具委托书的，产权共有人另一方可单独与拆迁人签订协议。
二、作价补偿。产权共有人双方共同放弃产权的，双方应出具书面申请，并按拆除私有房产进行补偿。产权共有人一方——购房人（住户）自动放弃产权的，经本人出具书面申请后，根据原购房面积所占产权比例的售购价格进行补偿。房屋产权的调换安置等问题，由原售房产权单位确
定。产权共有人一方（售房单位）原则上不得单独放弃产权。特殊情况需要放弃的，须由原购房人同意购买产权并报市房改办批准后，方可按当时房改售价进行补偿。放弃产权的补偿费视同单位售房款直接存入银行专户。
三、安置。拆迁房改户的房屋，异地安置增加的8平方米归购房人所有。
安置房屋建筑面积与房改售购房建筑面积相等的，由产权共有人双方按所占的产权比例与拆迁人结算结构差价。结构差价的结算按本办法附表二的规定执行。
安置房屋建筑面积不足房改售购房建筑面积的部分，由拆迁人根据产权共有人双方的产权比例，按本办法附表二的规定分别向产权共有人双方进行补偿。
安置房屋建筑面积超过房改售购房建筑面积的部分，属购房人应享受的住房标准，由产权共有人双方按当年房改售价标准共同分摊补差，属购房人超标准住房的，由购房人按本办法附表二的规定结算差价后，产权归购房人。
第二十八条 拆迁安置房屋的公用部分和维修储备金，按房改有关政策处理。
第六章 处罚
第二十九条 在拆迁活动中有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以处罚：
1．拆迁人擅自提高或者降低补偿、安置补助标准的，予以警告，并责令限期改正。逾期不改正的，按其超过或低于补偿、补助标准的总金额两倍处以罚款，但最高不得超过三万元，并可以吊销拆迁单位的《拆迁资格证》。
2．拆迁人巧立名目收费或擅自提高收费标准的，责令限期改正。逾期不改正的，其多收费用必须如数退还被拆迁人，并按收费总额的两倍处以罚款，但最高罚款不得超过三万元。
3．拆迁人拒绝接受检查的，责令停止拆迁，并处以二——三万元罚款，同时视情节轻重予以吊销《拆迁资格证》。
第三十条 违反本办法第七条的，对拆迁单位处以二——三万元的罚款。
第三十一条 违反本办法第四、五条的，除按《细则》第四十六条第一、二款规定处罚外，并对无《拆迁工作证》的单位处以二——三万元的罚款。
第三十二条 拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限，未按时安置住户的，除按本办法附表二的规定执行外，由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告，责令限期安置，可并处二——三万元的罚款。超过六个月未安置住户和年拆迁户上访率超过5％的，拆迁主管部门
可视情节轻重予以吊销拆迁单位的《拆迁资格证》。
第三十三条 对违反本办法第六条规定的拆迁施工队伍，按拆迁施工有关规定进行处罚。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议或不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第三十五条 本办法未尽事宜均按《条例》和《细则》的规定执行。本办法自公布前已取得《房屋拆迁许可证》的，按以前有关规定执行。
第三十六条 本办法由昆明市房产管理局负责解释。
昆明市各县（市）可根据本办法，结合各自实际情况制定相应规定，并报市房管局备案。
第三十七条 本办法自公布之日起执行。
附表一：
搬家费、过渡费、奖励费、地段差损失补偿费表
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| | 住宅（使用面积） | 非住宅（使用面积） |
| |－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| | 私房 | 公房 |办公仓库房| 生产房 | 零售点 | 批发点 |批零兼营点|
|－－－－|－－－－－|－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| |一次| | | 2 2 2 |
| | | 200元 | 200元 | 200元/100m ; 400元/200m ; 1000元/200m 以上 |
|搬|安置| | | |
|家|－－|－－－－－|－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|费|二次| | | 2 2 2 |
| | | 400元 | 400元 | 400元/100m ; 800元/200m ; 2000元/200m 以上 |
| |安置| | | |
|－－－－|－－－－－|－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| | | | | | 2 | | |
| | | | 2 | 2 |私房60元/m /月| 2 | 2 |
|过渡费 |50元/人/月|50元/人/月|30元/m /月|40元/m /月|－－－－－－－|40元/m /月|50元/m /月|
| | | | | | 2 | | |
| | | | | |公房40元/m /月| | |
|－－－－|－－－－－|－－－－－|－－－－－|－－－－－|－－－－－－－|－－－－－|－－－－－|
|奖励费 |3000元以内|1500元以内| | | | | |
|－－－－|－－－－－|－－－－－|－－－－－|－－－－－|－－－－－－－|－－－－－|－－－－－|
|地段差 | | | | 2 | 2 | 2 | 2 |
| | | | |30元/m |50元/m |50元/m |50元/m |
|补偿费 | | | | | | | |
|－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| |（1）因拆迁人原因超过安置期限的，从逾期之月起，拆迁人应向被拆迁人增加一倍的过渡费； |
| 备注 |（2）单位自管房按私房标准执行； |
| |（3）以上标准需要变更，由主管部门统一公布。 |
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附表二：
结算结构差价和收取改善用房补偿金及作价补偿表
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| | | | 安置面积与原面 | 安置面积不足原 | 安置面积超原面积的部分 |
| | | | | |－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| | |私 | | | 2 | 2 |
| |住| | 积相等的部分 | 面积的部分 | 20ｍ 以内 | 20ｍ 以上的 |
| 用 | | |－－－－－－－－－|－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－|
| 新 | | | 原地 | 异地 | 原地 | 异地 | 原地 | 异地 | 原地 | 异地 |
| 房 | | |－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－|－－－－－－－－－－－－|
| 安 | |房 | | |土建造价 | |
| 置 | | | 重置价 | 商品房价 | | 商品房价 |
| 的 |宅| | | |的70％ | |
| | |－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| | |公 |按《细则》第3条第2款规定办理（各种类别房屋的面积标准按云政发（1997）104号文执|
| | |房 |行）。实际安置面积大于应当安置面积的，按《细则》第41条规定执行。 |
| |－|－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| |非|原地|按土建造价结算 |商品房价 |商品房价 |
| |住|－－|－－－－－－－－－|－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| |宅|异地|不补差价 |商品房价 |土建造价的70％ |
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|用旧房| |
| |按《细则》第31条第3款办理 |
|安置的| |
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| | | | 2 | |
| |住| 私房 | 1300元／ｍ | |
| | |－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－| |
| |宅| | 2 | |
| | | 公房 | 300元／ｍ | |
| 作 |－|－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－| |
| | | | | 2 | |
| 价 |非| |一楼： |3000元／ｍ | |
| | | 批 发 |－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－| |
| 补 |住| | | 2 | |
| | | |二楼： |2500元／ｍ | ＋勘估价 |
| 偿 |宅| 零 售 |－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－| |
| | | | | 2 | |
| |∧| |三楼（含）以上：|2000元／ｍ | |
| |私|－－－－－|－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－| |
| |房| | | 2 | |
| |∨| |一楼： |2500元／ｍ | |
| | | 生产车间|－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－| |
| | | | | 2 | |
| | | |二楼（含）以上：|2000元／ｍ | |
| | |－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－| |
| | | | 2 | |
| | |办公、仓库| 1300元ｍ | |
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| |（1）无力支付差价的，可作放弃产权处理； |
|备 注|（2）非住宅特殊情况需按住宅安置的，由拆迁双方自行商定，按1∶2的比例计算； |
| |（3）以上面积为建筑面积；单位自管房按私房标准执行。 |
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1997年9月22日
定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
——张某诉熊某买卖合同纠纷案
竺雨迪 肖贞英
【问题提示】
近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
【要点提示】
定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
【经验借鉴】
定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。
作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
