抚州市城市房屋租赁管理办法
江西省抚州市人民政府
抚州市城市房屋租赁管理办法
2005.04.10 抚州市人民政府 次
抚州市人民政府关于印发抚州市城市房屋租赁管理办法的通知
各县（区）人民政府，市政府各部门：
《抚州市城市房屋租赁管理办法》已经市政府第63次常务会议研究同意，现予印发，请遵照执行。
二○○五年四月十日
抚州市城市房屋租赁管理办法
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，建设部《城市房屋租赁管理办法》及其它有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区域国有土地范围内的房屋租赁。合法建造的临时建筑物的租赁，按本办法执行。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动以及合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。
第四条 公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 有下列情形之一的，视同房屋租赁：
（一）房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担风险而收取费用的；
（二）房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的；
（三）公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
（四）出租柜台的；
（五）宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质，将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的。
（六）将房屋分割出租的。
第八条 出租房屋的出租人，应及时与公安部门签订治安责任保证书，配合有关部门开展经常性的出租房屋治安检查，消除治安隐患，及时查处和依法打击出租房屋中的违法犯罪活动。
第九条 向已婚育龄流动人口出租房屋的出租人，应当配合出租房屋所在地的乡（镇）人民政府或街道办事处做好已婚育龄流动人口计划生育管理工作。
第十条 市人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作，并负责房屋租赁中介机构的管理，规范中介机构中介行为。
第十一条 公安、工商、土地、税务、物价等部门在各自的职责范围内，协同房地产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第二章 租赁合同
第十二条 房屋租赁当事人在达成协议后应签订由房地产管理部门提供的规范合同文本。
第十三条 房屋租赁当事人提交房屋租赁合同应当真实、详细，禁止租赁双方弄虚作假、隐瞒租金价格。
第十四条 租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所;
（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况;
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定、变更和解除合同的条件；
（八）违约责任；
（九）当事人约定的其它条款。
第十五条 变更、解除、终止租赁合同，双方当事人应当共同对房屋及设备进行检查，双方无异议后，签署书面意见，并在十五天内到房地产管理部门办理注销手续。
第三章 租赁备案
第十六条 房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房地产管理部门登记备案。
第十七条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十八条规定的文件到房地产管理部门办理登记备案手续。
第十八条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
（一）书面租赁合同；
（二）房屋所有权证书；
（三）租赁双方的身份证或者其它的合法有效证件；
（四）出租共有房屋，须提供其它共有人同意出租的书面证明；
（五）出租抵押房屋，须提交抵押权人同意出租的证明；
（六）出租委托代管的房屋，须提交委托人授权出租的证明；
（七）房屋转租的，须提交出租人同意转租的证明。
第四章 出租与承租
第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
第二十三条 承租人应当按合同约定的房屋用途爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的书面同意，经有关部门批准后实施。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）公有住宅承租人及共同使用人迁离本市的；
（九）法律、法规规定其他可以收回的。
第二十五条 出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除合同，并可要求赔偿损失：
（一）逾期不提供房屋的；
（二）擅自提高租金的；
（三）不按合同的约定维修房屋及附属设施的；
（四）法律、法规、规章规定及合同约定的其它情形。
第二十六条 租赁期间出租人转让所出租的房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。租赁期内，房屋出租人转让房屋所有权，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
第二十七条 租赁期间出租人死亡的，其继承人应当履行
原租赁合同；承租人死亡的，其继承人或共同承租人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第二十八条 房屋租赁期满，承租人需继续租用的，应在
合同期满前三个月内提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。
第二十九条 房屋租赁合同期未满，承租人单方面要求解
除合同，经出租人同意，可缴清租金，交回房屋及附属设施，未经出租人同意，承租人自行迁出房屋的，出租人有权按合同约定的期限向承租人追偿租金。
第五章 转租
第三十条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋部分
或全部再次出租的行为。
第三十一条 租赁期间，征得出租人同意，承租人可以将
房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得利益，利益分配比例由出租人与承租人协商确定。
第三十二条 房屋转租应当签订转租合同，转租合同必须
经原出租人同意，并向房地产管理部门办理登记备案，办理登记备案应提交下列文件：
（一）转租合同；
（二）转租当事人双方的合法证件；
（三）原租赁合同。
第三十三条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务，并应当继续履行原租赁合同约定的承租人的义务，受转租人享有并承担承租人的权利和义务，原出租人与转租另有约定的除外。
第三十四条 承租人在租赁期间需要转租直管非住宅房屋的，应当向市房地产管理部门提出书面申请。经批准后，签订转租合同并交纳转租受益金。
转租受益金的具体征收办法由市房地产管理部门制定。
第三十五条 转租期间原租赁合同变更、解除或终止的，转租合同随之变更、解除或者终止。
第六章 收费标准
第三十六条 办理非住宅房屋租赁或者转租登记备案时，收费标准按照省和市财政、物价部门核定的年租金2%执行，用于居住的房屋租赁登记备案收费按套收取，收费标准为每套100元，由出租人承担。收费要纳入财政预算管理。
第七章 法律责任
第三十七条 房屋租赁当事人存在违法租赁行为，由房地产管理部门按有关规定予以处罚。
第三十八条 违反本办法规定，房屋租赁当事人拒不办理房屋租赁登记备案手续的，由房地产管理部门向人民法院提起诉讼。情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事。
第八章 附则
第四十条 在本市各县、（区）城市规划区内进行房屋租赁，实施房屋租赁管理，参照本办法施行。
第四十一条 本办法具体应用中的问题，由市人民政府房地产行政主管部门负责解释。
第四十二条 本办法自公布之日起30日后施行。
国务院办公厅转发科技部等部门关于建立风险投资机制若干意见的通知
国务院办公厅 科技部
国务院办公厅转发科技部等部门关于建立风险投资机制若干意见的通知
国办发（1999）105号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
科技部、国家计委、国家经贸委、财政部、人民银行、税务总局、证监会《关于建立风险投资机制的若干意见》已经国务院同意，现转发给你们，请参照试行。
国务院办公厅
一九九九年十二月三十日
关于建立风险投资机制的若干意见
科技部 国家计委 国家经贸委 财政部
人民银行 税务总局 证监会
（一九九九年十一月十六日）
为贯彻《中共中央、国务院关于加强技术创新，发展高科技，实现产业化的决定》（中发[1999]14号）中“要培育有利于高新技术产业发展的资本市场，逐步建立风险投资机制”的精神，指导、规范风险投资活动，推动风险投资事业的健康发展，现就建立风险投资机制提出以下意见：
一、建立风险投资机制的意义
（一）创新是一个民族进步的灵魂，是国家兴旺发达的不竭动力。技术创新，既是经济可持续发展的根本推动力量，也是提高国际竞争力和实现经济安全的根本保障。要使知识有效地转化为高新技术，高新技术有效地实现产业化，需要建立一个能有效地动员和集中创业资本、促进知识向高新技术转化、加速高新技术成果商品化和产业化进程的风险投资机制。建立规范的风险投资机制，对于推进国家技术创新体系建设，提高国民经济整体素质和综合国力，实现跨越式发展具有重要意义。建立有效的风险投资机制，对于高新技术的开发及其成果的产业化，具有重要作用。
（二）近几年，我国科学技术的发展支持了国民经济的建设，技术进步对经济增长的贡献率有所提高。但是，科技向现实生产力转化能力薄弱，高新技术产业化程度低，具有自主知识产权的高新技术企业少的状况还未根本改变。在国际市场竞争日趋激烈的条件下，缺乏自主的技术创新能力，难以保证国民经济的可持续发展和国家经济安全。建立风险投资机制，促进高新技术产业的发展，是实施科技兴国战略的要求。
（三）风险投资（又称创业投资）是指同主要属于科技型的高成长性创业企业提供股权资本，并为其提供经营管理和咨询服务，以期在被投资企业发展成熟后，通过股权转让获取中长期资本增值收益的投资行为。建立风险投资机制要创造良好的外部环境和改革制度，培育适应社会主义市场经济规律的，有利于加速技术创新和成果转化的，能将经济部门推进技术进步与金融部门保障支持有机结合的经济运行体系。其主要内容包括：投资主体、投资对象、撤出渠道、中介服务机构、监管系统等。
（四）建立风险投资机制的目的，是促进高新技术成果走向市场、实现产业化，提高科技进步对经济增长的贡献率，通过创造良好的外部环境，促使企业积极参与技术创新和科技创业活动，推进产业、产品结构的调整和升级形成良性循环。
二、建立风险投资机制的基本原则
（五）按照社会主义市场经济规律建立风险投资机制。要面向市场，拓展创业资本来源；运用市场机制，强化风险投资主体内部的责任约束和利益激励；按照规范、有序的原则培育服务于风险投资市场的中介服务机构；根据我国的实际情况，有步骤地培育有利于风险投资撤出和高新技术产业发展的资本市场体系；建立风险投资的风险防范、信息披露和监管系统；制定相应法规为国际创业资本的进入和撤出提供便利条件，逐步与国际风险投资市场接轨。
（六）充分发挥各级人民政府和社会力量的积极性，加快风险投资体系的建设。国家按照“制定政策、创造环境、加强监管、控制风险”的原则，推进风险投资体系的建设；鼓励地方、企业、金融机构、个人、外商等各类投资者积极推动和参与风险投资事业的发展；拓宽市场准入渠道，对风险投资活动以及各类机构和个人对风险投资机构的投资，给予必要的扶持政策；制定与风险投资有关的一系列法规和制度，建立相关的监管标准和监管系统；在推进风险投资机制建设中，要重视发挥科技创业服务中心、高新技术开发区、高等学校科技园区及其他机构的作用。
三、培育风险投资主体
（七）风险投资公司和风险投资资金，是风险投资主体中的主导性机构。其主要服务对象是高新技术企业及科技型中小企业；主要功能是吸收各类投资者的创业资本，为高新技术产业化，提供资本金、经营管理及其他方面的支持；主要成员是专门从事风险投资的专家型人才；资本运作的主要方式是“战略投资”方式，还可以采用股权投资、可转换证券等多种方式进行投资。
（八）风险投资公司是以风险投资为主要经营活动的非金融性企业，其主营业务是向高新技术企业及科技型中小企业进行投资，转让由投资所形成的股权，为高新技术企业提供融资咨询，参与被投资企业的经营管理等。风险投资公司设立时要注意政企分开，鼓励非国有企业、个人、外商及其他机构投资入股。风险投资公司采取有限责任公司、股份有限公司等形式并积极探索新的运作模式。允许风险投资公司运用全额资本金进行投资。
（九）风险投资基金是专门从事风险投资以促进科技型中小企业发展的一种投资基金。为适应风险投资的特点，风险投资基金应采取私募方式，向确定的投资者发行基金份额。其募集对象可以是个人、企业、机构投资者、境外投资者，应拓宽民间资本来源；同时，对投资者的风险承受能力应有一定要求。投资者所承诺的资金可以分期到位。
风险投资基金应按封闭式设立，即事先确定发行总额和存续期限，在存续期限内基金份额不得赎回。
（十）风险投资公司和风险投资基金的实收货币资本必须充足。风险投资公司和风险投资基金对高新技术企业的投资额应占有实收资本的较大比重。为规避风险，对特定企业或单一项目投资比例不宜过高。
（十一）风险投资机构的主要管理人员应具备懂技术、会管理、无不良记录、诚实申报个人财产并愿意为业务损失承担相关责任等条件。
（十二）风险投资机构要建立完善的内部激励机制和约束机制。按照允许和鼓励资本、技术等生产要素参与收益分配的原则，可以采取经营管理人员持有股份等形式调动其积极性；通过出资人与经营管理人员间的契约，根据经营绩效约定股份期权的类型、数量、赠与条件、约束条件、执行办法等，同时明确高层管理人员对渎职、重大失误等行为承担的责任。
风险投资公司和风险投资基金的成立和审批，必须按照国务院有关部门制定的办法和程序进行。
四、建立风险投资撤出机制
（十三）建立和拓宽撤出渠道，推动风险投资的发展。“撤出”是指风险投资通过转让股权获取回报的经营行为。要遵循本运作的客观规律，创造顺畅的撤出渠道，以便有效吸引社会资金进入风险投资领域，保障风险投资的良性循环，解决创业资本的股权流动、风险分散、价值评价等问题。
风险投资的主要撤出方式：企业购并、股权回购、股票市场上市等。
（十四）企业购并是指高新技术企业在未上市前，将部分股权或全部股权向其他企业或个人转让的行为。允许和鼓励非银行金融机构、上市公司、产业投资基金和其他公司及个人参与对高新技术企业的购并活动。
（十五）股权回购是指企业购回风险投资机构在本企业所持股权的行为。金融机构、中小企业信贷担保基金及其他各类担保机构，要积极支持高新技术企业的股权回购活动。
（十六）条件成熟时，在现有的上海、深圳证券交易所专门设立高新技术企业板块，为高新技术企业特别是科技型中小企业上市和交易服务，这既能充分利用现有设施和监管资源，有利于证券市场的集中统一监管，又能较快地拓宽和完善风险投资撤出渠道。其发行上市、交易的具体办法，由证监会制定。
（十七）境外创业板块股票市场也是可利用的风险投资撤出渠道之一，如美国的那期达克（NASDAQ）市场和香港联合证券交易所设立的创业板块等。在政策上向高新技术企业境外上市倾斜，有利于利用国际资本发展我国高新技术产业，有利于吸引境外创业资本进入我国风险投资市场，有利于高新技术企业走向国际市场。上市、交易的具体办法，由证监会制定。
五、完善中介服务机构体系
（十八）充分发挥中介服务机构的咨询、监督、评估等方面的重要作用。风险投资要求目前已有的中介服务机构为其提供服务，还要求针对其特殊性和专门需要，设立包括行业协会、科技项目评估机构、技术经纪机构、风险投资咨询顾问机构等专门的中介服务机构。
（十九）中介服务机构的设立严格执行政企分开的原则，使之成为自创信誉、自负盈亏、自担经济法律责任的法人实体。按诚信、公正、科学的原则，依法开展经营活动。
（二十）经审批成立的风险投资行业协会，作为风险投资主体、高新技术企业、有关中介服务机构等的行业自律组织，开展行业规范和服务标准的制定工作，对其成员的执业情况进行评定，形成自律机制；开展风险投资人才培训和民间国际交流活动等。
六、建立健全鼓励和引导风险投资的政策和法规体系
（二十一）为推进规范的风险投资机制的建立，根据本意见，国务院有关部门将制定建立风险投资公司和风险投资基金的申请、审批、管理等具体实施办法；研究制定有利于风险投资发展的财税、金融扶持政策和鼓励境外创业资本进入风险投资市场的政策；研究制定在上海、深圳证券交易所设立“高新技术企业板块”的实施方案，研究制定科技型中小企业股票发行、上市、交易的有关政策和法规；研究制定 科技型中小企业到境外创业板市场发行证券和上市的有关政策；研究制定建立风险投资行业协会的审批、管理办法。
（二十二）国务院有关部门将根据国家产业政策、技术政策和产业、产品结构调整战略目标，定期制定颁布风险投资项目（领域）指南，引导创业资本投向。
风险投资是一项投资周期长、风险程度高、竞争性强的特殊资本运作方式。各地在推动建立风险投资机制时应注意防范风险，依法有序发展，避免一哄而起，避免出现单纯依靠或主要依靠政府出资建立风险投资机构的现象。应当鼓励以民间资本为主，政府以引导、扶持和有限参与为基本原则。各省、自治区直辖市人民政府应根据本地区科技、经济和市场发展水平，坚持近期目标和长远目标相结合，采取切实可行的措施，着重在创造环境、完善市场机制、吸引国内外创业资本方面发挥作用，积极稳妥地推进风险投资事业的发展。
