中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制
作者：陈召利 主页：http://www.law-god.com
2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点分析我国《物权法》相关规定对房地产项目转让的法律影响，并对房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制提出意见和建议，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为及时规避、转移经营风险，投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：
（一）房地产开发项目转让
房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
（二）房地产项目公司转让
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
从我国法律相关规定可以看出，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人，从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下，转让标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理房地产项目权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但实践中纠纷不断，如何防范和控制房地产项目转让过程中的法律风险不可小觑。在房地产项目转让中，法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方，本文将结合我国《物权法》的最新规定，从维护股权受让方的利益出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。
二、我国《物权法》对房地产项目的法律影响
房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让，其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此，在房地产项目公司股权转让过程中，除了防范一般股权转让的法律风险之外，更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果房地产项目无法正常开发，那么股权转让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响，应当予以特别重视。
（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于：目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权，这是房地产项目转让的基础。
首先，根据我国《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》，还必须依法办理了土地使用权的登记手续，非经依法登记，则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次，根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权，不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效，还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致，如不一致，应当以不动产登记簿为准。
此外，房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，如：房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发，是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权；房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，即处于开发不同阶段的地上建筑物（包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目）已经办理了合法的批准手续，即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
（二）《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此，房地产项目转让后，房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施，房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”由此可见，我国物权法更加严格地限制了征收条件，细化了补偿标准，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
（三）《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响
随着城市化的发展，在现代都市，建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升，导致建筑物之间的距离比过去缩小，高层建筑进一步普及，这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多，尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此，我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度，并对通风、采光和日照的问题作了明文规定，其第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定，新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准，也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍，应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时，应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准，与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度，以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照，为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此，如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时，房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑，因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生较大的负面影响。
（四）《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响
随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。但是，在《物权法》出台之前，我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规，同一宗土地上只能存在一个土地使用权，这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确，相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这就要求，设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼；地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此，房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要，建设用地使用权受让后是不能随意改变的，以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。
（五）《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也为企业并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。
三、房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂，其顺利运作绝对离不开法律专业人士的指导与参与。法律专业人士接受股权受让方的委托后，应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
（一）前期尽职调查阶段
前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段，该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。总的来说，尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说，应当主要从以下几个方面考察：
1．目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大，就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估，包括：
（1）公司的基本资料，如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。
（2）公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。
（3）公司的经营情况。如年检报告，财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述，新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围，这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定，逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映公司的现实状况。
2．目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此，这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析，应当重点从以下几个方面考虑：
（1）审查房地产项目的合法性
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
（2）项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。
（二）合同签订阶段
通过前述的尽职调查工作，股权受让方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险，就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施，大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然，这离不开严谨、规范的合同文本（这里的合同仅指“股权转让合同”而非“房地产项目转让合同”），将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。如果将房地产项目转让比作“炒菜”的话，那么，尽职调查工作只是提供了“做菜”（起草合同）的丰富“原料”，能够得到“美味可口的佳肴”（有效防范法律风险的合同）则依赖于成熟精湛的合同条款设计的法律技术。
山东省食品药品监督管理局关于印发《山东省〈餐饮服务许可管理办法〉实施细则》的通知
山东省食品药品监督管理局
山东省食品药品监督管理局关于印发《山东省〈餐饮服务许可管理办法〉实施细则》的通知
鲁食药监发〔2012〕13号
各市食品药品监督管理局，枣庄市卫生局，省局稽查局：
《山东省〈餐饮服务许可管理办法〉实施细则》已经省食品药品监督管理局局长办公会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
山东省食品药品监督管理局
二○一二年七月九日
《山东省餐饮服务许可管理办法》实施细则
第一章 总则
第一条 为规范本省餐饮服务许可管理工作，根据《中华人民共和国食品安全法》及其实施条例和《餐饮服务许可管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本实施细则。
第二条 本省行政区域内从事餐馆、快餐店、小吃店、饮品店（含甜品站）、食堂、集体用餐配送、中央厨房等餐饮服务活动的单位和个人的许可管理适用本实施细则。
本实施细则不适用于食品摊贩。法律法规另有规定的，从其规定。
第三条 从事餐饮服务的单位和个人应当取得《餐饮服务许可证》后，方可从事餐饮服务活动，并依法承担餐饮服务的食品安全责任。
第四条 山东省食品药品监督管理局主管全省餐饮服务许可管理工作；各市、县（市、区）餐饮服务食品安全监管部门负责本行政区域内餐饮服务许可管理工作。
中央厨房的餐饮服务许可管理工作，由各设区的市级餐饮服务食品安全监管部门进行受理和审批。
甜品站餐饮服务许可申请的受理和审批由餐饮主店餐饮服务许可的受理和审批机关负责。
各市餐饮服务食品安全监管部门可以结合实际，对山东省食品药品监督管理局指定管辖以外的餐饮服务许可管辖权限进行划分。
第五条 各级餐饮服务食品安全监管部门应当建立本行政区域内的餐饮服务许可信息和档案管理制度，定期公告取得或者注销餐饮服务许可的餐饮服务提供者名录。
各市餐饮服务食品安全监管部门每季度应当将辖区内的餐饮服务许可信息进行汇总，并报送至省食品药品监督管理局。
第二章 申请与受理
第六条 从事餐饮服务的单位和个人向餐饮服务食品安全监管部门提出餐饮服务许可申请，应当具备以下基本条件：
（一）具有合法的经营场所；
（二）具有与制作供应的食品品种、数量相适应的食品原料处理和食品加工、贮存等场所，保持该场所环境整洁，并与有毒、有害场所以及其他污染源保持规定的距离；
（三）具有与制作供应的食品品种、数量相适应的经营设备或者设施，有相应的消毒、更衣、洗手、采光、照明、通风、冷冻冷藏、防尘、防蝇、防鼠、防虫、洗涤以及处理废水、存放垃圾和废弃物的设备或者设施；
（四）具有合理的布局和加工流程，防止待加工食品与直接入口食品、原料与成品交叉污染，避免食品接触有毒物、不洁物；
（五）具有经食品安全培训、符合相关条件的食品安全管理人员；
（六）具有与本单位实际相适应的保证食品安全的规章制度；
（七）符合《餐饮服务许可审查规范》现场核查表规定的有关条件；
（八）国家食品药品监督管理局及省食品药品监督管理局规定的其他条件。
第七条 本实施细则第六条第（五）项规定的食品安全管理人员应当按照以下要求设置：
（一）大型以上餐馆（含大型餐馆）、学校食堂（含托幼机构食堂）、供餐人数500人以上的机关及企事业单位食堂、连锁经营餐饮服务企业总部、集体用餐配送单位、中央厨房应当设置专职食品安全管理人员；
（二）其他餐饮服务提供者应当设专职或兼职食品安全管理人员。
第八条 本实施细则第六条第（六）项规定的规章制度应当包括以下内容：
（一）食品、食品添加剂、食品相关产品采购、索证索票、进货查验和台账记录制度；
（二）场所环境卫生管理；
（三）设施设备清洁、消毒和维修保养；
（四）清洗消毒管理；
（五）人员卫生管理；
（六）人员培训管理；
（七）从业人员健康管理；
（八）加工操作管理；
（九）餐厨垃圾管理；
（十）消费者投诉管理。
申请中央厨房的，除前款规定的内容外，提交的规章制度还应当包括以下内容：
（一）专职食品安全管理人员岗位职责规定；
（二）食品供应商遴选制度；
（三）关键环节操作规程，包括采购、贮存、烹调温度控制、专间操作、包装、留样、运输、清洗消毒等；
（四）食品添加剂使用管理制度；
（五）食品检验制度；
（六）问题食品召回和处理方案；
（七）食品安全突发事件应急处置方案。
第九条 中央厨房向餐饮服务单位配送的食品品种应当报受理餐饮服务许可申请的餐饮服务食品安全监管部门进行审核，但下列食品不得加工配送：
（一）非本单位加工的直接入口食品，如熟卤菜、凉拌菜、蛋糕、烧饼、油条 等；
（二）直接入口的生食水产品。包括海蜇、海带、海产贝类、深海鱼、虾、蟹及其炝制、酱制、腌制、冰制品；
（三）冷加工制作的即食食品；
（四）乳及乳制品；
（五）原料来源为河豚鱼、鲐鱼、青条 鱼、金枪鱼、毛蚶、织纹螺、荔枝螺、泥螺、狗肝、鲨鱼肝、青鱼胆、野生蘑菇、杏仁、枇杷仁、木薯、发芽马铃薯、牲畜甲状腺及其它不明动物的器官、组织和腺体的食品；
（六）生的围边菜、雕花菜、塑胶雕花围边、剩余饭菜；
（七）食用期限超过24小时的加工豆制品；
（八）未经许可的各类药膳。
第十条 申请餐饮服务许可的单位和个人，应当提交以下材料：
（一）《餐饮服务许可证》申请书；
（二）名称预先核准证明（已从事其他经营的可提供营业执照复印件，非经营性单位提供法定设立证明）；
（三）法定代表人（负责人或者业主）的身份证明（复印件）；
（四）符合相关规定的食品安全管理人员培训证明材料；
（五）餐饮服务从业人员健康体检合格证明及食品安全知识培训情况；
（六）餐饮服务场所合法使用的有关证明（如房屋所有权证或租赁协议等）；
（七）餐饮服务经营场所和设备布局、加工流程、卫生设施等示意图及说明（应当标明用途、面积、尺寸、比例、人流物流、设备设施位置等）；
（八）符合本实施细则第八条 规定的食品安全规章制度；
（九）符合环境保护管理规定的证明材料或书面承诺；
（十）生活饮用水安全检测报告（不能提供安全检测报告的，需提交生活饮用水安全卫生的其他证明材料，如使用城市管网水证明）；
（十一）不属于《餐饮服务许可管理办法》第三十六、三十七条规定的被限定人员的说明材料；
（十二）属委托办理的，提供委托代理人资格证明，包括法定代表人（负责人或者业主）委托书及委托代理人身份证明（复印件）；
（十三）设区的市级餐饮服务食品安全监管部门规定的其他材料。
除前款规定的材料以外，大型以上餐馆（含大型餐馆），学校食堂（含托幼机构食堂），供餐人数500人以上的机关、企事业单位食堂，连锁经营餐饮服务企业总部，集体用餐配送单位，中央厨房还需提交以下材料：
（一）设置专职食品安全管理岗位及人员的证明材料；
（二）关键环节食品加工操作规程（包括但不仅限于食品和食品原料验收操作规程、食品贮存操作规程、食品加工操作规程、食品添加剂贮存使用操作规程、专间操作规程、不符合食品安全要求的食品处理规程）；
（三）食品安全检查计划；
（四）食品安全突发事件应急处置方案。
第十一条 申请集体用餐配送、中央厨房《餐饮服务许可证》的，除提交本实施细则第十条规定的材料外，还应当提交以下材料：
（一）与实际产品内容相符合的标识说明样张；
（二）生产、制作工艺流程。包括工艺流程图及文字说明，内容应涵盖制作、包装材料的处理、加工过程及主要技术条件；
（三）生产、制作设备设施及运输配送车辆情况。包括生产设备的名称、型号和数量、运输配送车辆的行驶证明（复印件）；
（四）检验设施。包括检验设施名称、型号及数量；
（五）食品卫生检验人员的资格证明材料（复印件）；
（六）申请集体用餐配送的，应提供生产能力与申报的生产方式与数量相适应的相关材料。
申请中央厨房《餐饮服务许可证》的，除前款规定的材料外，还应当提交餐饮连锁企业的有关证明材料、《中央厨房配送食品品种审查申请表》。
第十二条 申请人提交的材料应当真实、完整，对材料的真实性负责，并符合以下要求：
（一）申请材料首页应为申请材料目录，所附材料应当按次序整理装订，一式两份，并逐页加盖单位公章，或者逐页由法定代表人（负责人或者业主）签章；
（二）所提交的材料为复印件的，应当在复印件上写明“系原件复印”，并加盖单位公章或法定代表人（负责人或者业主）印章；
（三）所提交材料除图纸外应用A4纸打印或用碳素笔填写；
（四）外文资料应当附有中文译文；
（五）材料应当完整、清晰、准确，涂改处应当盖章或签名。
第十三条 餐饮服务食品安全监管部门依据相关法律法规，对申请人提出的餐饮服务许可申请分别作出以下处理：
（一）申请事项依法不需要取得餐饮服务许可，或者依法不属于餐饮服务食品安全监管部门职权范围的，应当即时告知申请人不接收申请的原因；
（二）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容，并出具《餐饮服务许可申请补正材料通知书》；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；
（三）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正，申请人应当对更正内容签章确认；
（四）申请材料齐全且符合法定形式的，应当当场作出受理申请决定，并给予申请人《餐饮服务许可申请受理决定书》。
餐饮服务食品安全监管部门作出受理或者不予受理行政许可决定的，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。
第十四条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料的，餐饮服务食品安全监管部门发现后不予受理或者不予许可，并给予警告；该申请人在1年内不得再次申请餐饮服务许可。
申请人以欺骗、贿赂等不正当手段取得《餐饮服务许可证》的，餐饮服务食品安全监管部门应当予以撤销；该申请人在3年内不得再次申请餐饮服务许可。
第三章 审核与决定
第十五条 餐饮服务食品安全监管部门受理申请人提交的申请材料后，应当审核申请人按照本实施细则第十条、第十一条提交的相关材料，并对申请人的餐饮服务经营场所进行现场核查。
第十六条 符合下列情形之一的，餐饮服务食品安全监管部门在餐饮服务许可审查过程中，可免予现场核查。
（一）申请人因遗失、毁损《餐饮服务许可证》申请补发的；
（二）申请变更许可证法定代表人（负责人或者业主）项的；
（三）申请变更许可证餐饮服务单位名称项的（经营主体不变）；
（四）申请变更许可证地址项的（属地址门牌号改变更名，实际经营场所地址未变）。
第十七条 现场核查前应当做好下列工作：
（一）事先告知申请人现场核查的内容、时间、方式；
（二）熟悉和了解现场核查的有关内容及申请人的有关情况；
（三）携带现场核查所需的专业测试工具、设备及取证工具、设备；
（四）携带现场核查所需的文书。
第十八条 现场核查应当按照下列要求进行：
（一）核查人员不少于两人，出示表明执法身份的证件，说明理由；
（二）可运用有关专业技术手段对申请人的餐饮服务经营场所进行现场测试，并做好记录；
（三）填写《餐饮服务许可现场核查表》，制作《餐饮服务许可现场核查笔录》（记录现场核查表中不符合项的具体情况等）。核查人员和申请人应当在核查表和核查笔录上签名。申请人拒绝签名的，核查人员应当注明拒签情况。
第十九条 餐饮服务食品安全监管部门应当根据申请材料和现场核查的情况，对符合规定条件的，作出准予行政许可的决定；对不符合规定条件的，作出不予行政许可的决定，发给《不予餐饮服务许可决定书》，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第二十条 餐饮服务食品安全监管部门应当自受理申请之日起20个工作日内作出行政许可决定。因特殊原因需要延长许可期限的，经本机关负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人，发给《餐饮服务许可延期通知书》。
第二十一条 餐饮服务食品安全监管部门作出准予行政许可决定的，应当自做出决定之日起10个工作日内向申请人颁发《餐饮服务许可证》。
第二十二条 对于已办结的餐饮服务许可事项，餐饮服务食品安全监管部门应当将有关许可材料及时归档。
第四章 变更、延续、补发和注销
第二十三条 餐饮服务提供者的名称、法定代表人（负责人或者业主）或者地址门牌号改变（实际经营场所未改变）的，应当向原发证部门提出办理《餐饮服务许可证》记载内容变更申请，并提供有关部门出具的有关核准证明。
餐饮服务提供者的许可类别、备注项目、加工场所、主要工艺流程、主要卫生设施需要改变的，应当向原发证部门申请办理《餐饮服务许可证》变更手续。原发证部门应当以申请变更内容为重点进行审核。
准予变更《餐饮服务许可证》记载内容或者准予办理变更手续的，颁发新的《餐饮服务许可证》，原《餐饮服务许可证》证号和有效期限不变。
中央厨房新增加加工配送品种，需在《餐饮服务许可证》“备注栏”增加品种的，应当向原发证部门申请办理《餐饮服务许可证》变更手续。
第二十四条 申请变更《餐饮服务许可证》应提交以下材料：
（一）《餐饮服务许可证》变更申请书；
（二）原《餐饮服务许可证》复印件；
（三）工商营业执照和有关部门出具的有关核准证明复印件（工商部门核准名称变更证明文件、房屋所有权证或租赁协议、公安机关地址门牌号变更证明材料等）；
（四）组织机构代码证复印件（限非经营性单位）和新旧法定代表人（负责人或者业主）身份证复印件；
（五）变更《餐饮服务许可证》许可类别、备注项目以及改变布局流程、主要工艺流程、主要卫生设施的，按餐饮服务许可新办证要求提交相关材料，重点提交变更后的餐饮服务经营场所和设备布局、工艺流程、卫生设施等示意图（含平面图、功能分区图、工艺流程图）和主要设备设施数量、位置和运行状况；
（六）有关变更原因的说明材料 ；
（七）属委托办理的，提供委托代理人资格证明，包括法定代表人（负责人或者业主）委托书及委托代理人身份证明（复印件）；
（八）设区的市级餐饮服务食品安全监管部门规定的其他材料。
第二十五条 餐饮服务提供者需要延续《餐饮服务许可证》有效期的，应当在有效期届满30日前向原发证部门书面提出延续申请。逾期提出延续申请的，按照新申请《餐饮服务许可证》办理。
原发证部门对许可证延续的申请，应当重点对原许可的经营场所、布局流程、卫生设施等是否有变化，以及是否符合本实施细则第八条、第九条、第十条、第十一条的规定进行审核。准予延续的，颁发新的《餐饮服务许可证》，原许可证号不变。
第二十六条 申请延续《餐饮服务许可证》应当提交以下材料：
（一）《餐饮服务许可证》延续申请书；
（二）原《餐饮服务许可证》复印件；
（三）原许可的经营场所、布局流程、卫生设施等内容有变化或无变化的说明材料；
（四）从业人员健康查体证明；
（五）从业人员培训合格证明；
（六）房屋所有权证或有效租赁协议（复印件）；
（七）属委托办理的，提供委托代理人资格证明，包括法定代表人（负责人或者业主）委托书及委托代理人身份证明（复印件）；
（八）设区的市级餐饮服务食品安全监管部门规定的其他材料。
申请延续中央厨房《餐饮服务许可证》的，除前款规定的材料外，还应当提交《中央厨房配送食品品种审查申请表》。
第二十七条 《餐饮服务许可证》变更、延续的程序参照本实施细则第二章、第三章的有关规定执行。
第二十八条 餐饮服务提供者在领取变更、延续后的新证时，应当向原发证部门交回原证。
第二十九条 餐饮服务提供者遗失《餐饮服务许可证》的，应当于遗失后60日内公开声明《餐饮服务许可证》遗失，向原发证部门申请补发《餐饮服务许可证》，并提交以下材料：
（一）《餐饮服务许可证》补发申请书；
（二）关于《餐饮服务许可证》遗失及申请补发的情况说明；
（三）遗失后60日内在公开发行的报刊上刊登的遗失声明原件与复印件（内容应包括：餐饮服务单位名称、经营地址、许可证号等）；
（四）法定代表人（负责人或者业主）身份证明（复印件）；
（五）属委托办理的，提供委托代理人资格证明，包括法定代表人（负责人或者业主）委托书及委托代理人身份证明（复印件）。
《餐饮服务许可证》毁损的，凭毁损的原证向原发证部门申请补发。
第三十条 有下列情形之一的，发证部门应当依法注销《餐饮服务许可证》：
（一）《餐饮服务许可证》有效期届满未申请延续的，或者延续申请未被批准的；
（二）餐饮服务提供者依法终止的；
（三）《餐饮服务许可证》依法被撤销、撤回或者被吊销的；
（四）餐饮服务提供者提交《餐饮服务许可证》注销申请书主动注销的；
（五）依法应当注销《餐饮服务许可证》的其他情形。
第三十一条 《餐饮服务许可证》被注销的，原持证者应当及时将《餐饮服务许可证》原件交回餐饮服务食品安全监管部门。餐饮服务食品安全监管部门应当及时做好注销《餐饮服务许可证》的有关登记工作。
第五章 许可证的管理
第三十二条 《餐饮服务许可证》应当载明单位名称、地址、法定代表人（负责人或者业主）、类别、备注、许可证号、发证机关（加盖公章）、发证日期、有效期限等内容。
第三十三条 《餐饮服务许可证》有效期为3年。临时从事餐饮服务活动的，《餐饮服务许可证》有效期不超过6个月。
第三十四条 同一餐饮服务提供者在不同地点或者场所从事餐饮服务活动的，应当分别办理《餐饮服务许可证》。
第三十五条 同一地址场所内隶属同一经营主体的经营者，应当由该经营主体统一办理一个《餐饮服务许可证》；分属不同经营主体，且经营场所能够独立从事经营活动的，应当分别办理《餐饮服务许可证》。
第三十六条 餐饮服务提供者取得《餐饮服务许可证》后，不得转让、涂改、出借、倒卖、出租。餐饮服务提供者应当按照许可类别和备注项目依法经营，并在就餐场所醒目位置悬挂或者摆放《餐饮服务许可证》。
第六章 监督检查
第三十七条 餐饮服务食品安全监管部门应当加强对实施餐饮服务许可工作的监督检查，发现违反规定实施餐饮服务许可的，应当及时予以纠正。
第三十八条 餐饮服务食品安全监管部门及其工作人员履行餐饮服务许可职责，应当自觉接受餐饮服务提供者以及社会的监督。
餐饮服务食品安全监管部门接到有关违反规定实施餐饮服务许可的举报，应当及时进行核实；情况属实的，应当立即纠正。
第三十九条 餐饮服务食品安全监管部门工作人员违反本实施细则规定实施餐饮服务许可的，由餐饮服务食品安全监管部门责令限期整改，并通报批评；对有关工作人员追究行政责任，给予批评教育、离岗培训、调离执法岗位或者取消执法资格等处理。
有关人员违法违规审批造成后果的，应当按照下列原则追究行政责任：
（一）申请人不符合餐饮服务许可条件，承办人出具申请人符合餐饮服务许可条件的意见的，追究承办人行政责任；
（二）承办人认为申请人不符合餐饮服务许可条件，主管领导仍然批准发放《餐饮服务许可证》的，追究主管领导的行政责任；
（三）承办人和主管领导均有过错的，主要追究主管领导的行政责任。
第四十条 有下列情形之一的，作出发放《餐饮服务许可证》决定的餐饮服务食品安全监管部门或者其上级餐饮服务食品安全监管部门，可以撤销《餐饮服务许可证》：
（一）餐饮服务食品安全监管部门工作人员滥用职权，玩忽职守，给不符合条件的申请人发放《餐饮服务许可证》的；
（二）餐饮服务食品安全监管部门工作人员超越法定职权发放《餐饮服务许可证》的；
（三）餐饮服务食品安全监管部门工作人员违反法定程序发放《餐饮服务许可证》的；
（四）依法可以撤销发放《餐饮服务许可证》决定的其他情形。
餐饮服务食品安全监管部门依照前款规定撤销《餐饮服务许可证》，对餐饮服务提供者的合法权益造成损害的，应当依法予以赔偿。
第七章 附则
第四十一条 本实施细则下列用语的含义是：
（一）餐饮服务：指通过即时制作加工、商业销售和服务性劳动等，向消费者提供食品和消费场所及设施的服务活动。
（二）加工经营场所：指与食品加工经营直接或者间接相关的场所。其含义与《餐饮服务食品安全操作规范》中所指的加工经营场所相同。
（三）集体用餐配送单位：指根据服务对象订购要求，集中加工、分送食品但不提供就餐场所的单位。
（四）餐馆：指以饭菜为主要经营项目的单位，包括火锅店、烧烤店等。
1.特大型餐馆：指加工经营场所使用面积在3000㎡以上（不含3000㎡），或者就餐座位数在1000座以上（不含1000座）的餐馆。
2.大型餐馆：指加工经营场所使用面积在500～3000㎡（不含500㎡，含3000㎡），或者就餐座位数在250～1000座（不含250座，含1000座）的餐馆。
3.中型餐馆：指加工经营场所使用面积在150～500㎡（不含150㎡，含500㎡），或者就餐座位数在75～250座（不含75座，含250座）的餐馆。
4.小型餐馆：指加工经营场所使用面积在150㎡以下（含150㎡），或者就餐座位数在75座以下（含75座）的餐馆。
如面积与就餐座位数分属两类的，餐馆类别以其中规模较大者计，所有场所面积均为实际室内使用面积。
（五）快餐店：指以集中加工配送、当场分餐食用并快速提供就餐服务为主要加工供应形式的单位。
（六）小吃店：指以点心、小吃为主要经营项目的单位。
（七）饮品店：指以供应酒类、咖啡、茶水或者饮料为主的单位。
（八）甜品站：指餐饮服务提供者在其餐饮主店经营场所内或附近开设，具有固定经营场所，直接销售或经简单加工制作后销售由餐饮主店配送的以冰激凌、饮料、甜品为主的食品的附属店面。
（九）食堂：指设于机关、学校、企事业单位、工地等地点（场所），供应内部职工、学生等就餐的单位。
（十）中央厨房：指由餐饮连锁企业建立的，具有独立场所及设施设备，集中完成食品成品或半成品加工制作，并直接配送给餐饮服务单位的提供者。
第四十二条 本实施细则规定的餐饮服务食品安全监管部门实施行政许可的期限以工作日计算，不含法定节假日。
本实施细则中有关《餐饮服务许可证》申请书、申请表式样和相关填写说明见附件。
第四十三条 本实施细则由山东省食品药品监督管理局负责解释。
第四十四条 本实施细则自2012年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日。餐饮服务提供者在本实施细则施行前已经取得《食品卫生许可证》的，该许可证在有效期内继续有效。
附件1：
《餐饮服务许可证》填写说明
一、单位名称栏
应与工商行政管理等部门核准的名称一致。
二、法定代表人（负责人或业主）栏
根据餐饮服务经营者的性质，在“法定代表人（负责人或业主）”栏后填写法定代表人、负责人或业主姓名，其中属法人的，填写法定代表人姓名；属个体经营户的，填写业主姓名；属法人分支机构或者其他组织的，填写负责人姓名。姓名后用括弧加注相应的身份性质。例如某餐饮企业法人分支机构餐饮店的负责人×××，该栏应填写为“×××（负责人）”。
三、地址栏
按经营场所的详细地址填写。
四、类别栏
填写以下各种类型：
（一）特大型餐馆；
（二）大型餐馆；
（三）中型餐馆；
（四）小型餐馆；
（五）快餐店；
（六）小吃店；
（七）饮品店或饮品店（甜品站）；
（八）食堂；
（九）集体用餐配送单位；
（十）中央厨房。
同一餐饮服务单位同时存在数种餐饮经营形式时，许可证的类别栏按照许可条件就高不就低的原则填写。许可条件由高到低为餐馆＞小吃店＞饮品店，快餐店因需设相对独立的备餐场所应单列。如某单位同时存在餐馆、小吃店、快餐店的经营形式，由于餐馆条件高于小吃店，快餐店单列，许可证上应填写“餐馆、快餐店”。
机关、学校、企事业单位等自行开办的食堂，餐饮服务许可证单位名称项目填写“机关、学校、企事业单位名称食堂”，类别项目填写“食堂”。经营性餐饮单位在机关、大专院校、企事业单位开设的，供应内部职工、学生就餐的场所，餐饮服务许可证名称项目填写“经营性餐饮单位名称”，类别项目填写“快餐店”；此类餐饮单位供应中小学校学生的，餐饮服务许可证单位名称项目填写“中小学校名称食堂”，类别项目填写“食堂”。
五、许可证号格式栏
鲁餐证字＋4位年份数＋6位行政区域代码＋6位行政区域发证顺序编号。许可证号中的数字如不足相应位数，应在数字前加零补足。
六、发证机关栏
（一）加盖发证机关印章。
（二）填写发证日期：
1.新发和延续的，填写签发日期；
2.变更的，填写变更后新的许可证的签发日期，并在签发日期后注明“变更”字样；
3.补发的，填写补发后新的许可证的签发日期，并在签发日期后注明“补发”字样。
七、有效期限栏
（一）起始日期：新发、延续的，填写签发日期；变更、补发的，填写原证的签发日期；
（二）到期日期：新发、延续的，填写签发日期3年后对应日的前1天；变更、补发的，填写原证的到期日期。
八、备注栏
（一）各类餐馆：单纯经营火锅或者烧烤的，加注“单纯火锅”或者“单纯烧烤”；全部使用半成品加工的，加注“全部使用半成品加工”。
（二）各类食堂：属于工地食堂、学校食堂的，加注“工地食堂”或“学校食堂”。
（三）上述经营类别中除第（七）、（十）类外的餐饮服务单位：
1.供应凉菜的加注“含凉菜”，不供应的加注“不含凉菜”；
2.供应熟食的加注“含熟食卤味”，不供应的加注“不含熟食卤味”；
3.供应自制裱花蛋糕的加注“含裱花蛋糕”，不供应加注“不含裱花蛋糕”；
4.供应生食海产品的加注“含生食海产品”，不供应的加注“不含生食海产品”。
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