论城市房屋拆迁补偿安置/王卫洲
作者:法律资料网 时间:2024-07-24 08:01:35 浏览:9572
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作为一名律师，根据多年的办案实践，笔者以为绝大部分拆迁纠纷是由于补偿安置不能达成一致引发的，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，当事人最关心的问题仅是如何补偿、如何安置，补偿安置问题实际上是拆迁的核心问题。
笔者为避免当事人权益受到侵犯，特对拆迁补偿安置从法律角度进行探讨和分析，希望能够对遇到拆迁的朋友有所帮助。
一、拆迁的概念
“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除； “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为（这其实是指城市房屋拆迁）。
由于我国立法以及社会环境等各方面条件的限制，农村房屋拆迁立法还不完善，至少不存在一部统一的集体土地拆迁法规，大部分地区对农村房屋拆迁走的是地上附着物的形式，这对农民来讲其实是很不公平的，这个问题我将在谈土地征收的时候予以解析。
二、拆迁需要什么样的程序和条件。
拆迁应当在符合法定条件的前提下并按照法律规定的程序进行。
城市房屋进行拆迁的应当依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁裁决工作规程》等相关法律规定进行，在取得《拆迁许可证》后拆迁工作方可实施。
简单的说拆迁的基本条件即是否具备拆迁人资格就是项目单位是否有拆迁许可证。需要作出说明的是颁发拆迁许可证应当具备（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。也就是我们平常所说的五大要件。
关于拆迁应当具备的基本条件在法律上规定的很明确的，应该是比较容易看懂的，在具备以上基本条件下还应该按照法定的程序来进行。笔者认我国城市房屋合法的拆迁形式应当归为两类，一是协商拆迁，即拆迁人与被拆迁人对于拆迁有关的事项能够达成一致，双方签订拆迁拆迁协议，按照协议的约定进行拆迁和补偿安置；二为强制拆迁，在符合法定条件的前提下，按照法定的程序进行拆迁工作，但被拆迁人没有正当理由拒绝拆迁的，可以由有关部门强行进行拆迁。强制拆迁又会分为行政强制拆迁和司法强制拆迁笔者将在其他章节中解析，本文不再详细的进行阐述。
协商拆迁即具备拆迁五大要件的前提下，应当按照如下程序进行，1、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。2、拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。3、被拆迁人搬出被拆迁的房屋，拆迁人实施拆迁。
如果双方难以达成拆迁协议的可以申请由房屋拆迁管理部门裁决。双方达成拆迁协议后被拆迁人反悔的，拆迁人可以直接向人民法院起诉或者申请民商事仲裁。对于强制拆迁的法定程序将在其他章节中详细解释，本章不在阐述。
三、拆迁房屋应当如何进行补偿。
1、拆迁补偿安置中存在的问题。
在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节，一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。
（1）拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定，拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上，被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权，拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权，而且，“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定，笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略，而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿，房屋所有权与土地使用权是不能分离的，拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失，故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。
（2）拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定， 第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准，特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值，很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。
（3）拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。”
这些如何问题得到解决呢，笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因，作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程，所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆迁人长期的不配合拆迁，将会面临着行政裁决和强制执行，有时候条件符合还会先予执行，所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。笔者以为这类问题若想得到解决，应当对症下药从根本上治疗。
四、解决补偿安置问题的对策。
1、加强立法，限制强制执行，提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低，开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判，平等的去协商，再者拆迁本来应当属于民事行为，政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展，国家目前正在制定新的拆迁法规，对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。
2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置，笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为，拆迁实际上属于一个民事行为，关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商，可以由货币补偿、房屋产权产权调换、货币补偿加产权调换。
货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式，以金钱来进行补偿的补偿方式。
产权调换即不以货币进行补偿，而是拆房补房，以房屋产权来进行补偿安置。
货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿，同时为被拆迁人解决住房问题，发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。
第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式，笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的，拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿，即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿，并对其进行房屋安置。
3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制，使这些程序能够真正的实现其价值，加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。
笔者作为一名拆迁律师，对于目前我国城市房屋拆迁补偿安置存在的问题提出一点见解，希望对当事人维护自己合法的权益有所帮助。
中国证券监督管理委员会关于转发上海市证券管理办公室沪证办（１９９４）０２４号文件的通知(已失效)
中国证券监督管理委员会
中国证券监督管理委员会关于转发上海市证券管理办公室沪证办（1994）024号文件的通知
中国证券监督管理委员会
各省、自治区、直辖市、计划单列市证券主管部门：
现将上海市证券管理办公室沪证办（1994）024号文件《关于上市公司股东大会议事规则的指导意见》转发给你单位参阅。建议各地证券主管部门根据公安部、中国人民银行、国务院证券委联合下发的《关于加强股票市场治安管理工作的通知》的精神，会同当地有关部门，对上
市公司的股东大会予以必要的指导，提高股东大会的规范水平，保障上市公司和全体股东的合法权益，防止极少数人利用股东大会寻衅兹事，扰乱社会治安秩序。
关于上市公司股东大会议事规则的指导意见
沪证办（1994）024号
上海市各上市公司：
为了维护投资者的合法权益，确保上市公司股东大会的正常秩序和议事效率，根据有关法律、法规和规章的规定，以及最近公安部、中国人民银行、国务院证券委联合下发的《关于加强股票市场治安管理工作的通知》的精神，经与有关部门共同研究，特就上市公司召开大会的议事规则
，提出如下指导意见。
一、各上市公司要认真执行《股份有限公司规范意见》、《上海市股份有限公司暂行办法》等一系列法规以及公司章程，认真做好召开股东大会的有关各项工作。
二、根据公司章程或董事会决议，可以设立股东大会秘书处，具体负责大会有关程序方面的事宜。
三、董事会在股东大会的召开过程中，应当以维护股东的合法权益、确保大会正常秩序和议事效率为原则，认真履行法定职责。
四、股东参加股东大会，依法享有发言权、质询权、表决权等各项权利。
五、股东要求在股东大会发言，应当在股东大会召开前二天，向大会秘书处登记。登记发言的人数一般以十人为限，超过十人时，取持股数多的前十位股东。发言顺序亦按持股数多的在先。
在股东大会召开过程中，股东临时要求发言或就有关问题提出质询的，应当先向大会秘书处报名，经大会主持人许可，始得发言或提出问题。
六、股东发言时，应当首先报告其所持有的股份份额并出示其有效证明。
七、每一股东发言不得超过两次，第一次发言的时间不得超过五分钟，第二次不得超过三分钟。
八、公司的董事长或总经理，应当认真负责、有针对性地回答股东提出的问题。回答问题的时间，同样不得超过五分钟。
九、列入大会议程需要表决的议案或决定，在进行大会表决前，应当经过审议讨论。股东在审议中对议案和决定草案有重要不同意见的，可以表决由董事会重新商议后提出的修正案。
在进行大会表决时，股东不进行大会发言。
十、股东大会表决议案和决定，采用投票方式、举手方式或者其他方式，由董事会决定。
十一、股东参加股东大会，应当认真履行其法定义务，不得侵犯其他股东的权益，不得扰乱大会的正常程序或会议秩序。
十二、上市公司召开股东大会，应当采取安全保卫措施；需要由公安机关采取治安措施的，可以在股东大会召开的七日前，向会议场所所在地的区、县公安分局提出申请。
在股东大会召开过程中，股东、董事会或其他人员没有履行法定义务或法定职责的，由公安机关依照《上海市公共场所治安管理办法》的有关规定，给予警告、罚款和拘留等行政处罚。
1994年4月6日
兰州市组织机构代码管理办法
甘肃省兰州市人民政府
兰州市人民政府令
〔2013〕第1号
《兰州市组织机构代码管理办法》已经2013年1月4日市政府第28次常务会议讨论通过，现予公布，自2013年4月1日起施行。
市长：袁占亭
2013年2月16日
兰州市组织机构代码管理办法
第一条 为了加强本市组织机构代码管理工作，及时、准确反映组织机构的信息，完善对组织机构的监督管理，根据相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内组织机构代码的编码、登记、应用及其管理，适用本办法。
第三条 本办法所称组织机构，是指下列依法设立的机关、企业、事业单位、社会团体以及其他组织机构：(一)经机构编制主管部门核准成立的国家机关、事业单位和群众团体；(二)经工商行政管理部门注册登记的企业；(三)经民政部门核准登记的社会团体及分支机构；(四)国外或境外组织及国内各地依法设立的驻兰州办事机构；(五)经民政部门核准登记的民办非企业单位；(六)经工会登记主管部门核准登记的工会组织；(七)其他经国家有关部门批准设立的组织机
构；(八)其他依法需要办理代码证书的组织机构。
第四条 本办法所称的组织机构代码(以下简称代码)，
是指根据代码编制规则编制，赋予每一个组织机构在全国范围内唯一的、始终不变的识别标识码。本办法所称组织机构代码证书(以下简称代码证书)，是指组织机构代码识别标识的载体和法定凭证，分为正本和副本；正本为纸质证书，副本包括纸质证书和电子证书。代码证书由国家质检总局统一确定式样、内容，由全国代码中心统一制作和管理。本办法所称的组织机构代码登记(以下简称代码登记)，是指代码证书的申办、到期换证、变更换证、年检、变更登记、迁址、补证、注销废置、预赋码等事项。
第五条 市质量技术监督行政管理部门是本市代码工作的行政主管部门，负责本市代码的管理和监督工作。其主要职责是：(一)贯彻执行国家及省代码工作的有关规定、标准和规范，并根据本市的实际制定施行措施；(二)组织协调和处理有关代码管理工作；(三)对代码登记申请进行审核、赋予代码，并颁发代码证书；(四)建立各级代码信息系统；(五)负责向有关机关、单位或者个人提供代码信息服务，但应当遵守国家有关信息管理和保密制度的规定；(六)对组织机构代码制度执行情况实施监督检查；(七)指导有关部门的组织机构代码应用工作。兰州市组织机构代码管理中心在职责范围内负责全市组织机构代码管理的具体实施工作。县(区)质量技术监督部门负责本行政区域内代码证书的申办、颁发和管理工作，建立本级代码信息系统，并对代码的应用进行监
督检查。
第六条 本市行政区域内依法设立的组织机构应当按照本办法的规定，自依法设立之日起30日内，到批准设立或者核准登记部门同级的质量技术监督部门申请办理组织机构代码登记。
第七条 申请办理组织机构代码登记，应当填写申请表，并出示或者提交下列材料：(一)机关单位提交批准设立的文件及其复印件；企业单位提交企业法人营业执照或者营业执照及其复印件；事业单位提交事业单位法人登记证书及其复印件；社会团体提交社会团体法人登记证书及其复印件；其他组织机构提交相关的批准设立或者核准登记的文件及其复印件；(二)法定代表人、负责人身份证件及其复印件；军人需提供有效期内的军官证、士兵证(或者身份证)；外籍人士需提供护照；港、澳人士需提供通行证；台湾人士需提供台胞证。(三)经办人身份证件及其复印件，组织机构授权经办人办理登记的证明。批准设立文件未能明示法定代表人或负责人的组织机构，应提供其法定代表人或负责人任命文件或相关证明；组织机构的分支机构办理代码登记，还应当提供其上级组织机构的组织机构代码证书。
第八条 质量技术监督部门收到申请文件后，应当即时
做出是否受理的决定；申请材料不全或者不符合法定要求的，应当当场告知申请人需要补正的全部内容。
第九条 质量技术监督部门应当在法定期限内完成审核，对符合规定要求的予以登记，颁发代码证书；对不符合规定要求的，不予登记受理。
第十条 代码证书自颁发之日起4年内有效。组织机构依法设立的资格证明文件有效期不足4年的，代码证书有效期以资格证明文件的有效期为准。
第十一条 组织机构应当在代码证书有效期届满前30日内办理换证登记。
第十二条 代码证书实行年度验证。质量技术监督部门应当对组织机构代码登记信息有效性进行年度验证，并对组织机构代码的执行和使用情况进行查验。组织机构应当按规定接受质量技术监督部门的年度验证，确保组织机构代码的唯一性和相关信息数据的准确性、时效性。
第十三条 组织机构代码登记事项发生变更的，应当自相关管理部门批准或核准变更之日起30日内，到原办理组织机构代码登记的质量技术监督管理部门办理变更登记。
第十四条 组织机构遗失或者毁损代码证书的，应当申请补证，并由颁证部门按统一格式予以公告。
第十五条 组织机构依法终止的，应当自注销之日起30
日内，持有关部门核准的注销文件或者证明办理注销登记，
交回代码证书，由颁证部门按统一格式予以公告。
第十六条 组织机构新申请、换证、变更和补办代码证
书，应按规定交纳代码证书费用。
第十七条 组织机构依法变更登记、补证、换证的，其组织机构代码不变。
第十八条 禁止伪造、变造、冒用组织机构代码证书，或者买卖、出租或者以其他方式非法转让组织机构代码证书。
第十九条 质量技术监督部门应当加强代码管理工作，加强代码信息系统的安全管理和质量管理，保证代码信息系统在全市范围内统一有效，保证代码信息完整、可靠。批准或者核准组织机构设立的管理部门与同级质量技术监督管理部门定期做好组织机构代码信息数据交换工作。
第二十条 质量技术监督部门向有关机关、单位或者个人提供组织机构代码信息服务时，应当遵守国家有关信息管理和保密制度的规定。
第二十一条 组织机构代码由财政、工商行政管理、税务、金融、劳动和社会保障、统计、公安、民政、海关、质量技术监督等部门负责在其业务活动中强制推选和应用。对没有申办代码证书的组织机构，不予办理相关手续。
第二十二条 组织机构未按照本办法的规定办理组织机
构代码证申请、换证、补证、变更及年度验证的，由质量技
术监督部门责令限期改正,并可处以一千元以下罚款。
第二十三条 伪造、变造、冒用组织机构代码证书，或
者买卖、出租或者以其他方式非法转让组织机构代码证书，构成有关法律法规规定的违法行为的，依照有关法律法规规定追究相应法律责任；未构成有关法律法规规定的违法行为的，由质量技术监督部门予以警告，并处以一万元以下罚款。
第二十四条 从事组织机构代码管理工作的人员因过错给组织机构代码信息系统造成重大损失的，依法追究相应责任。
第二十五条 从事组织机构代码管理工作的人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其主管部门给予处分；构成犯罪的，追究其刑事责任。
第二十六条 本办法自2013年4月1日起施行，1996年5月17日颁布的市政府令第5号《兰州市组织机构代码管理办法》同时废止。
