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无证二手房(期房)买卖之法律风险与控制/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 17:46:18  浏览:9833   来源:法律资料网
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无证二手房(期房)买卖之法律风险与控制

作者:陈召利 主页:www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证(房屋所有权证和国有土地使用证)前进行交易危险重重,但是高风险往往伴随着高收益,于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑,心存侥幸,铤而走险。当然,一帆风顺,获得高收益者不乏其人,然而更多的是高风险的受害者,钱财两空。风险无处不在,只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险,才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
(一) 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法,有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效,也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定,只是规范房屋权属不能发生变更,但是对合同效力没有影响。其实,我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论,而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。反面言之,无处分权的人处分他人财产,权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权,则合同无效。所谓处分权,是所有权的一项权能,对于二手房买卖来说,卖房人只有取得房屋权属证书,才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋(授权处分行为不予考虑),因此,如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋,二手房买卖合同的效力待定,如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书,则二手房买卖合同应认定无效。
(二) 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房,也就是正在建造的商品房,因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长,能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件,不确定性因素较多,难以控制。
(三) 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房,在建成之前房屋质量如何根本无从判断,这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
(四) “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然,这里只是列举了主要可能发生的法律风险,还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后,接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法:
做法一,签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二,签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为,上述两种做法各有利弊,但均存在一个致命的缺陷,就是在二手房买卖合同尚未生效前,全部房款或者部分房款如何支付?因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋,基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项,通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效,购房者一旦支付房款,其合法权益如何保障?结合长期的工作实践,本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法,应主要根据购房者的个人意愿来决定:
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈,则应当签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同,在二手房买卖合同生效前,将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈,也就是说购房者认为可以购买该房屋,也可以购买其他房屋,而更注重权益的保障,则应当签订二手房买卖预合同,并约定高额的定金,当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然,无论采取上述哪一种做法,务必确保借款合同和二手房买卖(预)合同的有效衔接,如合同效力,定金的约定,款项的性质转换,违约责任等等。总的来说,无两证的二手房买卖存在极高的风险,建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房,因相关操作较为复杂,建议尽可能寻求专业法律人士帮助,以最大程度地降低法律风险,保障自己的合法权益。
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转发市教委拟定的第九届全国大学生运动会知识产权保护规定的通知

天津市人民政府办公厅


转发市教委拟定的第九届全国大学生运动会知识产权保护规定的通知

津政办发 〔2012〕69 号


各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
  市教委拟定的《第九届全国大学生运动会知识产权保护规定》

已经市人民政府同意,现转发给你们,自发布之日起施行。


  
                天津市人民政府办公厅
                二〇一二年六月十五日



     第九届全国大学生运动会知识产权保护规定

  第一条 为了加强第九届全国大学生运动会的知识产权保护,

维护第九届全国大学生运动会知识产权权利人和相关权利人的合

法权益,根据有关法律、法规,制定本规定。
  第二条 本市行政区域内与第九届全国大学生运动会知识产
权相关的保护、管理等活动,适用本规定。
  第三条 本规定所称第九届全国大学生运动会知识产权,是
指第九届全国大学生运动会组织委员会所享有的与第九届全国大
学生运动会有关的注册商标专用权、特殊标志专有权、专利权、
著作权等权利。
  第四条 第九届全国大学生运动会知识产权的保护范围具体
包括:
  (一)第九届全国大学生运动会组织委员会的名称、域名;
  (二)第九届全国大学生运动会的名称、会徽、吉祥物、口
号、会歌、会旗、奖牌、奖杯、纪念品等;
  (三)第九届全国大学生运动会组织委员会自行或者委托他
人创作完成的各种与第九届全国大学生运动会相关的艺术表演、
影视宣传片、计算机软件、开幕式和闭幕式创意方案等作品;
  (四)其他与第九届全国大学生运动会有关的具有知识产权
的智力成果。
  上述所指名称包括全称、简称、译名和缩写。
  第五条 本规定所称第九届全国大学生运动会知识产权权利
人是指第九届全国大学生运动会组织委员会。
  本规定所称第九届全国大学生运动会知识产权相关权利人是
指经第九届全国大学生运动会组织委员会许可使用第九届全国大
学生运动会知识产权的被许可人。
  第六条 第九届全国大学生运动会知识产权的使用应当有助
于全国大学生运动的发展。
  使用本规定第四条所列第九届全国大学生运动会知识产权的,

应当经第九届全国大学生运动会组织委员会许可,法律、法规另

有规定的除外。
  第七条 第九届全国大学生运动会组织委员会可以采取以下
措施保护第九届全国大学生运动会知识产权:
  (一)申请商标注册;
  (二)申请特殊标志登记;
  (三)申请专利;
  (四)申请作品登记;
  (五)申请计算机软件登记;
  (六)申请互联网络域名注册;
  (七)申请知识产权海关保护备案;
  (八)法律、法规、规章规定的其他保护措施。
  第八条 未经第九届全国大学生运动会组织委员会许可,任
何组织或者个人不得使用第九届全国大学生运动会组织委员会的
名称从事募捐、征集赞助等活动。
  第九条 禁止下列侵犯第九届全国大学生运动会知识产权的
行为:
  (一)未经许可,在生产、经营、广告、宣传、表演、展览
等营利性活动中使用与第九届全国大学生运动会知识产权权利人
依法拥有的注册商标、特殊标志、作品相同或者近似的商标、特
殊标志、作品;
  (二)未经许可,在法人和其他组织名称中或者网站、域名、

地名、建筑物、构筑物、场所等名称中使用与第九届全国大学生

运动会知识产权权利人依法拥有的注册商标、特殊标志、作品相

同或者近似的商标、特殊标志、作品;
  (三)伪造、擅自制造与第九届全国大学生运动会知识产权
权利人依法拥有的注册商标、特殊标志相同或者近似的商标标识、

特殊标志;
  (四)销售伪造、擅自制造的与第九届全国大学生运动会知
识产权权利人依法拥有的注册商标、特殊标志相同或者近似的商
标标识、特殊标志;
  (五)未经许可,以生产经营为目的实施第九届全国大学生
运动会知识产权权利人依法拥有的专利;
  (六)假冒与第九届全国大学生运动会有关专利的行为;
  (七)故意为侵犯第九届全国大学生运动会知识产权行为提
供场所、仓储、运输、投递等便利条件;
  (八)违反法律、法规、规章规定,侵犯第九届全国大学生
运动会知识产权的其他行为。
  第十条 设计、制作、代理和发布的广告涉及第九届全国大
学生运动会知识产权的,广告主应当具有或者提供真实、合法、
有效的权利证明文件。
  第十一条 天津市知识产权局负责第九届全国大学生运动会
知识产权保护的组织协调工作。
  工商、专利、版权等知识产权行政管理部门、文化市场行政
执法机构以及其他有关部门应当在各自职责范围内,依法查处侵
犯第九届全国大学生运动会知识产权的违法行为,做好第九届全
国大学生运动会知识产权保护的相关工作。
  知识产权行政管理部门、文化市场行政执法机构以及其他有
关部门之间应当建立联动机制,做好案件通报、移送、接收的衔
接工作。
  第十二条 进出口货物涉嫌侵犯第九届全国大学生运动会知
识产权的,由海关依法查处。
  第十三条 任何组织或者个人有权举报侵犯第九届全国大学
生运动会知识产权的行为。知识产权行政管理部门、文化市场行
政执法机构以及其他有关部门对举报应当依法及时调查处理。
  第十四条 涉及第九届全国大学生运动会知识产权的纠纷,
当事人可以协商解决;当事人不愿协商或者协商不成的,可以请
求知识产权行政管理部门、文化市场行政执法机构以及其他有关
部门依法处理,也可以依法向人民法院起诉。
  第十五条 本规定自发布之日起施行。


                  天津市教育委员会
                二〇一二年五月二十二日


福建省审计厅关于印发《福建省审计厅审计执法责任制度(试行)》和《福建省审计厅审计执法过错责任追究制度(试行)》的通知

福建省审计厅


福建省审计厅关于印发《福建省审计厅审计执法责任制度(试行)》和《福建省审计厅审计执法过错责任追究制度(试行)》的通知
福建省审计厅
闽审法(2000)116号


通知

厅机关各处室、厅属各事业单位:
为规范审计行为,严格审计执法,促进依法行政,提高审计工作质量,我厅制定了《福建省审计厅审计执法责任制度(试行)》和《福建省审计厅审计执法过错责任追究制度(试行)》。根据6月26日厅长办公会议决定,现印发给你们,请于7月1日起执行。

附件1:福建省审计厅审计执法责任制度(试行)
第一条 为了规范审计行为,严格审计执法,做到依法行政、依法审计,促进提高审计质量和机关效能建设,根据《中华人民共和国审计法》及其实施条例、《中华人民共和国行政处罚法》、《中国国家审计准则》、《中国审计规范》等有关法律、法规和规章,结合工作实际,制定本制度。
第二条 本制度所称的审计执法责任,是指厅机关审计执法人员在审计活动全过程中,应履行的职责和承担的责任。
审计执法责任按审计人员、审计组长、业务部门负责人、复核人员、复核机构负责人、厅领导分别设定,厅长为审计执法第一责任人。
审计执法责任类型分为:审计责任、审核责任、复核责任、审定责任四种。
第三条 本制度所称审计活动全过程,包括审计计划管理、审计方案编制与调整、审计实施、提出审计报告、审计复核、审计处理处罚和后续检查等环节的活动。
审计执法人员应遵守厅机关保密制度规定,对审计过程知悉的国家秘密、被审计单位的商业秘密、以及审计工作内情,负保密责任。
第四条 审计人员执法责任
1.审计人员对审计方案确定的分工或审计项目作业计划确定的项目任务的完成和所采取的审计方法对审计质量的影响负责。
2.审计人员对编制的审计工作底稿和取得的审计证据的客观性、充分性、相关性、合法性负责。
3.审计人员在审计实施过程中编制的工作底稿和现场收集的审计证据应经审计组长复核后,将审计证据交被审计单位签章。
4.审计人员对与被审计单位有直接利害关系的,应主动提出回避。
5.审计人员应遵守职业道德、审计纪律和廉政纪律。
6.审计人员在审计活动中应依法出示执法证件,对具体执法行为负责。
第五条 审计组长执法责任
1.根据审计项目计划立项意图和目标要求,组织开展审前调查和收集有关资料,负责审计方案的编写和报批;负责审计实施过程中审计方案的调整和报批;负责按审计方案的要求组织实施。
2.负责组织审计通知书的草拟和送达,要确保审计通知书在进点3日前送达被审计单位,并取得送达回证。
3.负责在审计过程中要求被审计单位作出与审计事项有关的书面承诺。
4.负责审核审计人员在审计过程中编制的工作底稿和取得的审计证据的客观性、充分性、相关性、合法性。落实审计工作底稿和审计证据的签名盖章,对审计证据不符合规范要求的,负责组织补正;对未按审计方案要求和未查深查透事项应督促继续查证;对审计中发现的涉嫌有关经济犯罪问题应及时向所在处室负责人或厅机关领导汇报。
5.负责组织对被审计单位有异议的审计证据的核实,对确有错误或偏差的审计证据应组织重新取证。
6.负责及时编写审计报告,组织审计组人员对审计报告的讨论和修正,对审计报告的真实性负责。
7.负责审计报告征求意见,并对被审计单位反馈的意见组织研究、核实之后,作出书面说明。审计组认为需要修改和调整审计报告的,应当作必要的修改和调整。
8.负责在实施审计结束后20日内将审计报告、被审计单位对审计报告的意见及审计组的书面说明、审计工作底稿、审计证据等有关资料报送复核机构。重大的审计项目经处领导批准,应在60天内提出,并报告分管厅领导;超过60天的,应报分管厅领导批准。根据复核意见对主要事实不清、证据不充分的质量问题负责组织有关审计人员及时进行补正。
9.负责根据厅领导对审计报告的审定意见,在5日之内代拟审计意见书、审计决定(包括其他审计业务文书)的初稿。
10.负责对审计组成员遵守职业道德和廉政纪律情况的监督。
第六条 审计业务部门负责人的执法责任
1.根据审计项目立项要求,负责督导审计组长组织开展审前调查和编制审计方案,负责审计方案和审计方案调整的审核。对省级预算执行审计分方案、全省统一组织的行业审计方案和专项审计方案,应经计划管理部门会稿后报分管厅领导审批。
2.检查审计方案的执行。审计组未按审计方案规定实施审计的,业务部门负责人要责成审计组按审计方案要求执行。
3.负责对照审计方案的要求,审核审计报告,对审计报告的内容规范和质量负责,包括审计定性、定量,提出处理处罚意见和文字表述等。
4.根据厅领导或厅审计业务会议对审计报告的审定意见,组织落实有关决定事项,并在2日内审核审计组提交的审计意见书、审计决定代拟稿(含其他审计业务文书代拟稿),对提交的各种审计业务文书的质量负责。
5.负责组织后续审计工作,并按时向厅纪检监察室反馈。
6.负责组织建立本处室审计对象基本情况和审计情况的台账。
7.负责组织在福州市区内的审计意见书和审计决定等审计业务文书的送达,并取得送达回证;负责组织得由办公室邮寄的审计意见书和审计决定等审计业务文书的送达回证。
第七条 复核人员的执法责任
1.做好复核案卷的收发登记和运转。
2.负责按复核规范要求,在收到审计报告复核材料之日起5日内,收到审计意见书和审计决定复核材料之日起3日内提出复核意见。特殊情况下,提出复核意见的时间可以适当延长。但提出审计报告复核意见最长不得超过10天,提出审计意见书、审计决定复核意见最长不得超过5天。
3.复核人员应对复核程序、复核质量负责:
(1)独立地搞清审计反映问题的基本事实;
(2)对审计报告反映问题的定性、定量和处理处罚的依据是否正确负复核责任;
(3)审查审计实施过程中,审计行为是否符合法定程序;
(4)对被审计单位反馈意见争执较大的问题,检查审计组及所在处室是否及时重新核实或补正,审计组所作的说明是否合理,有无存在风险;
(5)根据厅领导对审计报告的审定意见,复核审计意见书、审计决定的代拟稿;
(6)根据审计质量管理和执法责任的要求,负责检查有关审计项目计划、审计方案、审计底稿、审计证据、审计报告和审计意见书、审计决定等方面执行执法责任制度的情况。
4.负责搞好复核情况记录,认真填写复核台账,做好复核情况的季度简报工作。
第八条 复核机构负责人的执法责任
1.负责组织复核工作,对复核质量负责;
2.负责在收到复核意见后及时审核复核意见;
3.提请召开审计业务会议,并负责对审计业务会议纪要的落实;
4.负责复核过程的协调与沟通工作;
5.负责提出审计执法过错行为的情况;
6.负责组织编制审计复核情况的季度简报。
第九条 审计业务计划管理部门执法责任
1.负责审计通知书会稿,对审计通知书的内容规范和时限负审核责任。
2.负责对省级财政预算执行审计分方案、全省统一组织的行业审计方案和专项审计方案会稿,对审计方案是否符合审计项目立项要求负审核责任,并受理审计方案的调整事项。
3.负责在收到厅领导签发的审计意见书和审计决定等审计业务文书后3日内,完成文书打印、校对和印制,并负责邮寄在福州市区外的审计意见书和审计决定等审计业务文书。有关业务处室,应予积极配合,提供被审计单位地址和审计业务文书送达回证。
第十条 厅领导的执法责任
1.厅长对审计执法工作负总责。负责组织分管厅领导全面落实审计执法责任,负责协调分管厅领导提出的执法中遇到的问题;负责审定审计业务会议纪要;负责检查分管处室落实审计执法责任。
2.分管厅领导的执法责任
(1)对审定或签发的审计业务文书质量负责,包括审计方案、审计报告、审计意见和审计决定及其他业务文书;
(2)督促和检查分管处室落实审计执法责任制度。

附件2:福建省审计厅审计执法过错责任追究制度(试行)
第一条 为了规范审计执法行为,促进依法行政,根据《中华人民共和国审计法》及其《实施条例》、《国家公务员暂行条例》,《中国国家审计准则》以及《福建省审计厅审计执法责任制度》,制定本制度。
第二条 本制度所称的审计执法过错,是指审计机关的审计人员在实施项目审计和审计调查的过程中,违反法定的执法程序;对审计事项的处理、处罚不当,引用法律、法规出现严重错误;采取审计行政强制措施行为不当,越权行使执法职权,造成一定后果;徇私枉法,故意放纵、包庇被审计单位违法违规问题的行为。
第三条 审计执法过错责任追究的种类包括:
(一)责令改正错误或者告诫;
(二)追偿行政赔偿责任;
(三)通报批评;
(四)按《国家公务员暂行条例》第三十三条规定给予警告、记过、记大过、降级、撤职、开除等行政处分。不宜给以开除处分的,予以辞退。
第四条 有以下情形之一者,视其情节轻重追究责任:
(一)未按审计方案(含经过调整的审计方案)要求实施审计,造成方案确定的查证事项不能全面完成的;采取的审计方法不当,造成审计认定的被审计单位财务会计数据失实,后果严重的。
对审计过程发现的重要线索,应深入查证而不组织实施,造成严重违法违纪行为未能揭露的。
(二)隐瞒被审计单位违反财经法纪的事实,提交内容虚假的审计报告的。
(三)对查出的被审计单位的违法违规问题,在审计报告中不按有关规定提出处理处罚意见,并未说明原因的。
(四)对查出的问题定性不准,造成处理处罚失当,给被审计单位造成不良影响或经济损失的。
(五)未按规定期限送达审计通知书、告知和组织听证、征求被审计单位对审计报告的意见,以及不按规定将审计报告、审计意见书、审计决定提交复核机构进行复核;复核机构或者复核人员不按规定时限进行复核,造成审计机关执法行为不当的。
(六)举行听证会,经当事人申辩和质证,审计机关原认定的违法违规事实不能成立;阻挠干扰审计机关组织听证,给审计机关造成不良影响的。
(七)审计事项发生行政复议案件,经复议后审计具体行政行为被撤销、变更的;发生审计行政诉讼案件,经法院判决审计机关败诉的;发生审计行政诉讼案件造成行政赔偿的。
(八)审计人员在审计实施过程中滥用职权、徇私舞弊的。
(九)泄露审计过程中知悉的国家秘密、被审计单位的商业秘密,以及审计工作内情,违反厅机关的保密制度规定,造成不良影响和被审计单位经济损失的。
(十)审计人员擅自同意被审计单位暂缓或不执行审计决定、擅自更改审计文书内容、没有及时实施后续审计,造成审计决定得不到执行的。
第五条 审计工作中发生第四条所列情况的,按照审计组成员、审计组长、业务部门负责人、省厅分管领导,自下而上,分别追究有关人员的主要责任和相关责任:
(一)审计业务部门发生过错,属于审计组成员过错的,由其负直接责任,审计组长负相关责任;属于审计组长过错的,审计组长负主要责任,业务部门负责人负相关责任;属于业务部门负责人过错的,该负责人负主要责任,省厅分管领导负相关责任。
(二)审计复核部门发生过错,属复核人员过错的,复核人员负主要责任,复核机构负责人负相关责任;属复核机构负责人过错的,复核机构负责人负主要责任,省厅签发的分管领导负相关责任。
(三)执行省厅领导指令造成过错的,由该领导承担责任。
第六条 厅机关成立审计执法过错责任调查小组,挂靠纪检监察室,负责审计人员审计执法过错的调查。执法过错责任的追究,由省厅审计执法过错责任调查小组提出处理意见,报厅长办公会议决定,除口头责令改正错误或者告诫外,其余各项均以书面形式作出处理,并依照有关规定列入干部人事档案。违反廉政建设纪律的,由纪检监察室按有关规定处理。构成犯罪的,提请司法机关追究刑事责任。


2000年6月30日