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BT模式禁止论的法律驳斥/周舟

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 22:00:39  浏览:8087   来源:法律资料网
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BT模式禁止论的法律驳斥
作者:周舟

2006年1月4日,建设部、发改委、财政部和中国人民银行共同发布了《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》(以下简称《通知》),规定:
政府投资项目一律不得以建筑业企业带资承包的方式进行建设,不得将建筑业企业带资承包作为招投标条件;严禁将此类内容写入工程承包合同及补充条款,同时要对政府投资项目实行告知性合同备案制度。
政府投资项目是指使用各类政府投资资金,包括预算内资金、各类专项建设基金、国际金融组织和外国政府贷款的国家主权外债资金建设的项目。党政机关(包括党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关,以及工会、共青团、妇联等人民团体)及财政拨款的事业单位自筹资金建设的项目,视同政府投资项目适用本通知,采用BOT、BOOT、BOO方式建设的政府投资项目可不适用本通知。
带资承包是指建设单位未全额支付工程预付款或未按工程进度按月支付工程款(不含合同约定的质量保证金),由建筑业企业垫款施工。
该《通知》的发布导致了关于BT模式是否遭禁的讨论沸沸扬扬,大多观点认为BT模式究其实质乃是承包商垫资,而垫资在当前中国遭到有关行政主管机关禁止,所以BT模式亦遭到禁止。少数派观点以太平洋建设集团的严介和为首席代表,认为BT模式不属于垫资,何谈遭禁?(太平洋建设集团是BT模式最大的fans,也正是BT使得严介和短期迅速成为胡润排行榜的探花郎)
从2002年刚做BT到现在,前后共负责10多个BT项目的操作模式论证、法律风险分析、合同架构设计与合同起草等工作,我从来没认为BT是不合法的,所以当看到最近很多人所谓的BT遭禁的言论,觉得很是难以理解。怎么会有如此论调呢?
诚然,相对于BOT,BT缺少一个“O”,而且缺少这个“O”也的确使得BT发生了一定程度的“变异”,但这种变异竟然模糊了如此多智慧的双眼,确是始料不及,看来是炼丹炉中烧炼火候不足,尚未练就火眼金睛。
关于BT的合法性以及并未遭禁,我想从以下三个方面予以简单论证:
一、BT与BOT模式本是同根生
BOT与BT横行江湖之基础,在于政府缺乏必要的财政资金投入公共项目建设,所以借助BOT的方式吸引外国资本或者民营资本。BOT与BT二者一样,并不是政府就不用支付,只不过是延期支付,天下没有免费的午餐。BOT与BT只是解决了政府财政资金的一时短缺,都有点类似于分期付款,不过BOT是采用授予外部投资人特许经营权作为分期支付的方式,而BT是采用政府财政资金分期偿还的方式,BOT中政府对外用收费权支付,而BT中政府对外用现金支付,唯支付手段不同尔。因此,BOT与BT可谓是“同根生”。
BT的出现除了政府引资这个因素外,另外一个因素是项目本身所决定的,很多项目都具有公益性,或者政府基于某种考虑,使得项目不具有可经营性,不能“O”,但是政府以及当地经济发展又急迫需要这个项目,所以就只能分期付款了。也正是因为不能“O”,所以对BT项目感兴趣的大多为建筑承包商,一般其他投资人较少,因为BT项目中的纯粹的投资收益相对较低,而且与承包收益是合而为一的,有时难以区分。这也是唯有承包商热衷于BT的缘故,比如参与北京地铁奥运支线项目竞标的绝大多为承包商。
因此可以这么说,BT对于政府而言是分期付款的政府采购,是吸引外部投资,而对于承包商则是融投资带动总承包的新型承包方式,承包商更加关注的是承包合同额与承包利润,而非投资收益。正是政府与承包商双方需要的契合点成就了BT的大放异彩。
《通知》中所谓“采用BOT、BOOT、BOO方式建设的政府投资项目可不适用本通知”,从这个表述我们很容易推断,原本属于政府投资项目不会因为采用BOT形式而改变其政府投资项目的属性。换言之,尽管BOT从形式上似乎是政府无需动用财政资金进行支付,在特许经营期满后转让时无需支付转让价款或仅象征性地支付转让价款,但《通知》认为BOT模式中授予外部投资人特许经营权可以理解为间接使用政府财政资金进行支付,因为特许经营权如果不授予外部投资人,则会为政府带来收益,该收益是属于国家财政资金的一部分。这里BOT与BT的差异仅仅在于,BOT中分期付款期限(特许经营期)更长,支付方式为特许经营权而已。
因此如果《通知》认为采用BOT、BOOT、BOO方式建设的政府投资项目可不适用,那么BT理所当然的也不应适用。
或者如果仍然不够清晰的话,那我们可以玩个小游戏,做个极端假设,比如地方政府在项目立项阶段要搞BOT,在外部投资人建造完毕运营之前,因为公共利益需要,地方政府决定取消运营收费,使用财政资金买断外部投资人的特许经营权或者给与其相应补偿,那岂不是由BOT而变成了BT,那到底这个BT是否合法呢?而实践中也的确存在很多取消特许经营权的案例,只不过是运营收费一段时间之后,而非刚刚建造完毕,比如北京五环和上海某隧道。试想如果地方政府与外部投资人双方达成默契并充分信任,那岂不是《通知》很容易被规避?那立法目的如何实现?
综上,认为《通知》是对BT模式的禁止实在是妄加猜测,也不符合“法不禁止即可行”的法律理念。
二、建设部确认BT的合法性和未遭禁止
尽管自2006年1月发布《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》后,建设部对于外界讨论激烈的BT是否遭到禁止没有给出一个明确的答复,但是通过观察以下几个文件(特别是发文时间)我们不难推断出建设部对BT操作模式的认可和推广。
1、1996年6月建设部、国家计委、财政部联合发布的《关于严禁带资承包工程和垫资施工的通知》,严禁施工单位带资承包工程,建行设单位不得要求承包单位垫资施工。
2、2003年2月建设部发布的《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》,规定鼓励有投融资能力的工程总承包企业,对具备条件的工程项目,根据业主的要求,按照建设—转让(BT)、建设—经营—转让(BOT)、建设—拥有—经营(BOO)、建设—拥有—经营—转让(BOOT)等方式组织实施。
3、2004年10月最高法院发布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》,第六条规定:
当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,应予支持,但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。
  当事人对垫资没有约定的,按照工程欠款处理。
  当事人对垫资利息没有约定,承包人请求支付利息的,不予支持。
4、2006年1月建设部、财政部、发改委和中国人民银行共同发布的《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》,规定在政府投资项目中严禁施工单位使用带资承包方式承揽政府投资项目。
通过上面这四个文件的发布时间顺序、内容和文件之间的内在逻辑,我们很容易发现建设部是认可BT模式的,而且BT也没有遭到禁止。简要分析如下:
1996年《关于严禁带资承包工程和垫资施工的通知》禁止一切工程项目带资承包,其后于2003年《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》就提出鼓励有条件的企业搞BT,从这一点我们可以很清楚的看出BT不属于带资承包,也没有受到《关于严禁带资承包工程和垫资施工的通知》的禁止。如果说《关于严禁带资承包工程和垫资施工的通知》禁止BT模式,那么其后发布的《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》提出鼓励BT就属于胡说八道了。
2006年1月的《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》与1996年6月的《关于严禁带资承包工程和垫资施工的通知》从内容上并无实质差别,只是禁止带资承包的覆盖范围不同罢了。2004年最高院发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》对垫资条款约定与垫资利息给与了认可和保护,因此2006年1月重新发布《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》,将禁止垫资的范围缩小到只是在政府投资项目中禁止带资承包,应当说这是因最高院司法解释所做出的一种阵地退守。
三、BT不属于带资承包
根据《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》,带资承包是指建设单位未全额支付工程预付款或未按工程进度按月支付工程款(不含合同约定的质量保证金),由建筑业企业垫款施工。
首先检讨一下上述关于带资承包定义的缺陷:
第一,该定义与现行建筑市场现状脱离,现行建筑市场就是业主市场,承包商无可选择,“要么接受要么离开”,所谓人在江湖漂的身不由己,在这个市场业主是大佬。我相信没有任何一个承包商会手执《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》,坚持要业主给预付款,要按月支付进度款。当然,有了《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》,承包商至少多了一个谈判武器,只是这个武器的杀伤力有限。
第二,带资承包的定义中工程进度款支付的方式仅仅是按月支付,未免太过狭隘。实际工程实践中至少存在着按月进度付款和按形象进度付款两种。而且2004年10月财政部与建设部联发的《建设工程价款结算暂行办法》,其中第十三条规定工程进度款结算方式包括:
1、按月结算与支付。即实行按月支付进度款,竣工后清算的办法。合同工期在两个年度以上的工程,在年终进行工程盘点,办理年度结算。
2、分段结算与支付。即当年开工、当年不能竣工的工程按照工程形象进度,划分不同阶段支付工程进度款。具体划分在合同中明确。
然后,我们来讨论BT不属于带资承包的问题。
在BT模式下外部投资人既为建设单位,而BT工程由于其公益性或其他因素不宜经营收费,因此目前国内做BT的清一色的是建筑企业,如太平洋建设集团、中建总公司、中铁工、中信国华建设等等。因此BT模式下,建设单位与施工单位两位一体,角色统一,外部投资人作为建设单位既要负责BT项目的融资,还要提供融资所需的相应比例的配套资金,同时要负责BT项目立项、报建、开工等相关前期手续,外部投资人同时作为总承包单位,负责BT项目的设计、采购与施工。当然,外部投资人上述工作内容将根据其与政府签署的BT合同的约定的不同而作相应调整。
根据上述,既然BT模式下,建设单位与施工单位为统一法律主体,因此就不存在《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》中所谓的建设单位未全额支付和建筑企业垫资施工的问题,一个非常简单的逻辑推理。
言而总之,BT模式之所以在基础设施建设中大放异彩是有其经济和制度基础的,认为BT遭到当局主管行政机关的禁止实属妄加猜测。当务之急应讨论的是关于BT的立法空白,比如外部投资人作为建设单位进行BT工程立项、报建等前期手续的主体资格问题、工程总承包的招投标问题、BT工程转让时的税收问题等等(关于BT立法的空白作者将另行撰文),加强BT的研究与立法完善。


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全国总工会劳动保险部《劳动保险问题解答》(摘录)

全国总工会劳保部


全国总工会劳动保险部《劳动保险问题解答》(摘录)
全国总工会劳保部


解答
四、关于划分因工与非因工待遇的界限问题
54.问:因工与非因工的界限如何划分?
答:工人职员在下列情况下发生了问题,有可靠证明,可以享受因工待遇:
①从事本岗位工作或者执行企业行政临时指定或同意的工作而造成的负伤、残废或者死亡;
②在紧急情况下(如抢险救灾救人等),从事对企业或者社会有益的工作而造成的疾病、负伤、残废或者死亡;
③从事与企业工作上有关的研究、发明、创造或者技术改进的工作而造成的负伤、残废或者死亡;
④在企业的工作区域内工作时,遭受非本人所能抗拒的意外灾害而造成的负伤、残废或者死亡;
⑤在生产或者工作中因为所从事的工作性质而造成的职业性疾病(符合中华人民共和国卫生部公布的职业病名单的规定者),以及由此而造成残废或者死亡;
⑥集体乘坐本单位的车去开会、听报告或参加行政指派的各种劳动(包括支援农业),所乘坐的车,出了非本人所应负责的意外事故,造成职工负伤、残废或者死亡;
⑦企业以临时工棚作职工集体宿舍,质量很坏,没有及时修理,工棚倒塌,职工负伤致残或被压死者。
工人职员在下列情况下发生问题,有可靠证明,可以比照因工待遇处理:
①因工出差或者因为调动工作赴任往返途中遭遇非本人所应负责任的意外事故而造成的负伤、残废或者死亡,以及在因工出差期间,由于执行紧急任务而死亡者;
②因在工作中受伤而当时并未感觉,事后伤害处发作疼痛,不能工作者;
③工人职员因为工作而负伤,医疗终结以后,不论调到任何企业,旧伤复发或者因为旧伤复发致成残废或者死亡;
④因紧急任务加班加点至深夜,不能回家休息,临时在工作地点睡眠,遭到意外事故而负伤或者死亡,而非本人应负主要责任的;
⑤革命军人在作战中负伤,或由于在战争的艰苦环境中造成的严重疾病(有可靠的组织证明),转入企业工作后,因旧病伤复发造成残废或者死亡;
⑥在各种政治运动和日常工作中,坚持原则,向敌对分子或各种错误现象进行斗争的职工,被坏人谋害负伤、致残或死亡者;
⑦因严重的医疗责任事故而使病伤恶化或者致成残废、死亡,并经医务劳动鉴定委员会鉴定属实者;
⑧在本单位集体食堂就餐,因食物中毒,造成疾病或死亡而非本人所应负责任者;
⑨职工参加本企业所组织的(不包括车间一级)各种体育活动比赛、劳卫制测验或者正式代表本企业参加上级机关举办的各种体育运动比赛时负伤、残废或死亡者。



1964年4月1日

山西省城市房地产交易管理条例

山西省人大常委会


山西省城市房地产交易管理条例


  (2002年12月2日山西省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过)

                 第一章 总则
  第一条 为加强城市房地产交易活动的管理,规范城市房地产交易行为,保护房地产交易当事人的合法权益,促进房地产业的发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
  第二条 在本省城市规划区国有土地范围内进行房地产转让、抵押、房屋租赁和房地产中介服务活动以及实施对房地产交易活动的监督管理,适用本条例。
  第三条 房地产交易应当遵循合法、自愿、公平和诚实信用的原则。
  第四条 省人民政府建设行政主管部门、土地行政主管部门依照法律、法规和省人民政府规定的职责,各司其职,密切配合,对全省城市房地产交易活动实施监督管理。
  市(地)、县(市、区)人民政府建设行政主管部门(或者政府单设的房地产管理部门和房产管理部门)、土地行政主管部门按照各自职责,对本行政区域内城市房地产交易活动实施监督管理。
  县级以上人民政府其他有关部门应当按照各自职责,协同做好房地产交易活动的监督管理工作。
                第二章 一般规定
  第五条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
  第六条 房地产抵押、房屋租赁期间,双方当事人未经县级以上人民政府规划行政主管部门同意,不得擅自对房屋进行改建、扩建;未经县级以上人民政府土地行政主管部门同意,不得改变土地用途。
  第七条 县级以上人民政府建设行政主管部门、土地行政主管部门应当依法履行职责,实行政务公开,公示房地产交易程序、收费项目及收费标准;房屋所有权登记和土地使用权登记应当自受理登记之日起十五个工作内完成。
               第三章 房地产转让
  第八条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
  前款所称其他合法方式,包括下列情形:
  (一)房地产交换、继承、遗赠;
  (二)企业被收购、兼并或者合并、分立;
  (三)其他合法转让情形。
  第九条 房地产转让时,双方当事人应当签订书面转让合同,并自合同签订之日起三十日内,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条的规定办理登记手续。
  第十条 下列房地产不得转让:
  (一)不符合本条例第十一条规定条件的;
  (二)未依法登记领取权属证书的;
  (三)权属有争议的;
  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (五)依法收回土地使用权的;
  (六)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  第十一条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地证书使用权证书;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
  转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
  第十二条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
  第十三条 房地产转让合同应当载明当事人的姓名或者名称、住所,房地产的基本情况、成交价格,当事人的权利、义务及违约责任,土地使用权取得的方式、使用性质和剩余使用年限等内容。
  第十四条 房地产开发企业销售商品房时应当公示:
  (一)营业执照和资质等级证;
  (二)建设用地规划许可证;
  (三)土地使用权证;
  (四)建设工程规划许可证;
  (五)建设工程施工许可证;
  (六)其他。
  房地产开发企业预售商品房,还应当公示商品房预售许可证;销售经济适用住房,还应当公示价格批准文件。
  第十五条 房地产开发企业预售商品房,应当向商品房所在地市、县(市)人民政府建设行政主管部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。领取商品房预售许可证,应当符合下列条件:
  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证;
  (二)有建设工程规划许可证和建筑施工许可证;
  (三)完成建筑物主体工程三分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  商品房预售人应当按照国家有关规定,将预售合同报商品房所在地市、县(市)人民政府建设行政主管部门、土地行政主管部门登记备案。
  第十六条 商品房销售广告内容,应当合法、真实、科学、准确,不得进行虚假广告宣传。
  商品房销售广告应当载明房地产开发企业名称、商品房价格、环境、质量、交付使用日期等内容。商品房预售广告,还应当载明预售许可证文号。中介服务机构代理销售的,还应当在商品房销售广告中载明其机构名称。
  第十七条 商品房预售必须用于预售项目的工程建设,不得挪作他用。
  房地产开发企业应当在项目所在地银行开设预售款专用帐户。
  第十八条 商品房现售,除应当符合本条例第十五条第一款第(一)、(二)项规定外,还应当符合下列条件,并向商品房所在地市、县(市)人民政府建设行政主管部门办理核准手续:
  (一)已通过竣工验收;
  (二)物业管理方案已经能够落实;
  (三)进行过基本装修,具备入住条件;
  (四)拆迁安置已经落实;
  (五)房地产开发企业已将房地产开发项目手册及符合现售条件的有关证明文件,报送当地建设行政主管部门备案。
  经济适用住房的销售,按照国家有关规定执行。
  第十九条 房地产开发企业销售商品房时,应当说明商品房的质量、设备、装修及环境设施情况。
  房地产开发企业交付的商品房应当符合设计图纸要求及合同约定的条件,设置样板房的,应当与样板房及其说明的情况一致。
  房地产开发企业交付的商品房与设计图纸、合同约定、样板房及其说明的情况不一致的,买受人有权退房。造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
  第二十条 房地产开发企业应当自商品房交付使用之日起三十日内,将需要由其提供的办理房屋产权登记的资料报送商品房所在地市、县(市)人民政府建设行政主管部门,并应当协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续和土地使用权变更登记手续。
  房地产开发企业向买受人交付商品房时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按国家规定承担保修责任。
  第二十一条 商品房销售按建筑面积或者套内建筑面积计价,当事人应当在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
  合同未约定面积误差处理方式的,按以下办法处理:
  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
  (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的。产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
  当事人对商品房销售合同约定的面积与实际交付的面积有异议的,可以委托具有相应测绘资质的机构进行测绘。
  第二十二条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行鉴定。经鉴定,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
  第二十三条 房地产交易当事人,应当如实申报成交价格,并按照国家规定缴纳有关税费。房地产交易当事人申报的成交价格明显低于同类房地产市场平均价格的,按照评估价格计征税费。
  商品房销售价格,由当事人协商议定;享受政府优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。
  第二十四条 以出让方式取得的土地使用权,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县(市)人民政府建设行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
                第四章 房地产抵押
  第二十五条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
  房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。抵押合同应当载明以下内容:
  (一)双方当事人姓名或者名称、住所;
  (二)主债权的种类、数额;
  (三)抵押房地产的数量、质量、面积、住址、所有权权属或者使用权权属基本情况;
  (四)抵押房地产的价值;
  (五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任;
  (六)债务人履行债务的期限;
  (七)违约责任与争议解决方式;
  (八)抵押合同订立的时间与地点;
  (九)双方约定的其他事项。
  第二十六条 房地产抵押时,应当向省人民政府规定的部门办理抵押登记。
  第二十七条 以房地产设定抵押权的,应当由具备房地产价格评估资质的中介服务机构评估其价值,但抵押人和抵押权人另有约定的除外。
  第二十八条 以约定土地使用年限的房地产设定抵押权的,所担保债务的履行期限不得超过原出让或者转让合同约定的使用年限减去已经使用年限的剩余年限。
  第二十九条 房地产开发企业销售已经抵押的商品房时,按照《中华人民共和国担保法》的有关规定执行。
  第三十条 以已经出租的房屋设定抵押权的,抵押人应当书面通知承担人。抵押期间房屋租赁合同继续有效。
  出租已经抵押的房屋,应当通知抵押权人,并书面告之承担人。房屋租赁期间不得超过抵押期限。
  第三十一条 以在建工程设定抵押权的,其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限,但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。
  第三十二条 因国家建设需要拆除抵押房屋的,抵押关系终结,由抵押人向抵押权人清偿债务或者由抵押双方另行设定抵押权。
  第三十三条 设定房地产抵押权的土地使用权以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后,抵押人方可优先受尝;不缴纳的,不得处分房地产拍卖的价款。
  第三十四条 处分抵押房地产所得价款,按下列顺序分配:
  (一)以划拨方式取得土地使用权的房地产,缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款;
  (二)支付抵押房地产应缴纳的税费;
  (三)支付处分抵押房地产的费用;  
  (四)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;
  (五)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;
  (六)剩余部分退还给抵押人。
  处分抵押房地产所得价款不足以支付债务、违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。
                第五章 房屋租赁
  第三十五条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人指其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
  房屋出租人和承租人应当签订书面和租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮和保护责任、变更和解除合同的条件、能否转租及违约责任等主要条款,明确双方当事人的权利和义务。
  第三十六条 房屋租赁双方当事人应当自合同签订之日起三十日内,向房屋所在地市、县(市)人民政府建设行政主管部门办理房屋租赁登记备案。
  第三十七条 公有住房和廉价住房租金,应当执行政府价格主管部门制定的标准,其他房屋租金由租赁双方当事人协商议定。
  以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法按国务院规定执行。
  第三十八条 房屋出租人出租的房屋影响承租人正常使用的,承租人有权要求出租人限期修复或者减少租金。
  房屋出租人明知其出租的房屋是危险房屋或者具有鉴定资质的机构鉴定为危险房屋的,不得出租。
  第三十九条 承租人应当按照租赁合同约定使用房屋,不得擅自改变房屋用途或者从事违法活动。因承租人的过错造成房屋损坏的,承租人应当负责修复或者依法赔偿。
               第六章 房地产中介服务
  第四十条 从事房地产价格评估、咨询、经纪等中介服务的机构,应当领取营业执照,并依照国家房地产中介服务从业资质的规定,取得房地产中介服务机构资质证书,在资质等级许可范围内从事中介服务活动。
  第四十一条 房地产中介服务从业人员,应当依照国家有关规定,取得相应的从业资格证书,并申请注册后,方可在资格证书许可范围内从事中介服务活动。
  房地产中介服务从业人员,只能受聘于上一个房地产中介服务机构;未受聘于房地产中介服务机构的,不得从事房地产中介服务活动。
  第四十二条 房地产中介服务机构从事中介活动,应当根据委托查验有关资料、勘验现场。委托人提供的资料不符合规定的,中介机构应当拒绝委托。
  第四十三条 由于房地产中介服务机构的过错,致使房地产交易合同不能履行的,中介机构应当向委托人退还已收取的费用;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。
                第七章 法律责任
  第四十四条 违反本条例第九条规定,未办理登记手续的,由房地产所在地市、县(市)人民政府建设行政主管部门、土地行政主管部门责令其限期办理。
  第四十五条 违反本条例第十一条第一款规定,转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得,可以并处违法所得10%以上50%以下的罚款。
  第四十六条 违反本条例第十二条第一款规定,转让房地产的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处违法所得10%以上50%以下的罚款。
  第四十七条 违反本条例第十五条第一款规定,未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的,由商品房所在地市、县(市)人民政府建设行政主管部门责令其停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
  第四十八条 违反本条例第十八条第一款规定,未办理核准手续擅自现售商品房的,由商品房所在地市、县(市)人民政府建设行政主管部门责令其停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的房款价1%以下的罚款。
  第四十九条 违反本条例第四十一条规定,擅自从事房地产中介服务活动的,由省人民政府规定的部门责令其停止违法行为,没收违法所得,并处违法所得2倍以上5倍以下的罚款;情节严重的,吊销资质证书。
  第五十条 建设行政主管部门、土地行政主管部门的工作人员在房地产交易监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
                第八章 附则
  第五十一条 在城市规划外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产交易活动,实施对房地产交易活动的管理,参照本条例执行。
  第五十二条 本条例自2003年1月1日起施行。